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刘植荣:大城市的房价只升不降吗?   

2016-03-08 13:14:44|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大城市的房价只升不降吗?
——从世界大城市历史房价看涨跌 

作者:刘植荣
刘植荣:大城市的房价只升不降吗? - 刘植荣 - 刘植荣的博客

《每日经济新闻》2016228日发文称,多地楼市“发烧”,上海甚至有人裹被子连夜排队购房。次日,新华社以《警惕一线城市房价非理性上涨》一稿,出来说出了真相,称某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象,导致购房者“恐慌性”入市,一线城市房价飙涨,也使得大量投资客返场,深圳楼市中的投资客比例已超过30%

那么,我们的房子究竟是多了还是少了?房价究竟是高还是低?财经评论人叶檀女士近日发文称“大城市房价跟高铁票价一样不会降”,是这样吗?

1.价格规律就是涨跌周期规律,房价也不例外

计划经济由政府配置资源。生产什么东西,生产多少,价格多高,都由政府计划,价格可以几年甚至几十年不变。市场经济则不同,是由“看不见的手”配置资源,这只“看不见的手”就是供给和需求关系,这种供需关系通过价格表现出来。

如果一种商品供不应求,价格就会上涨,让消费者少消费,甚至把一些低收入者排斥在消费群体之外。价格上涨给生产者带来更高的利润率,生产者便扩大再生产,同时也吸引一些新投资者从事这种商品的生产,生产规模扩大,并很快出现供大于求的现象。此时,为了减少库存,保持市场占有率,一些生产者便开始降价,价格竞争让生产成本高的企业退出生产,供给与需求逐步达到平衡。而当价格下降刺激了消费,又出现了供不应求现象,价格再次上涨。这就是价格规律。价格规律就是通过价格的上下波动来配置资源,调节供给与需求的关系。

由此可见,只要是市场经济,就离不开价格规律,物价必然有涨有跌,不存在物价只涨不跌的市场,不管在哪个国家,哪个城市,也不管是大城市还是小城市。

国外的高铁价格也是波动的,有能源价格变化引起的价格波动,有铁路公司之间的竞争引起的价格波动,有铁路与民航和公路运输竞争引起的价格波动,也有高铁企业自己为提高上座率季节性调价。例如,法国高铁公司刚刚宣布降价计划,2016229日至819日,在一些线路上降价20%。所以说,“大城市房价跟高铁票价一样不会降”违背了市场经济基本规律,现实中也不存在,是个彻头彻尾的伪命题。

2.城市人口增加到一定规模会下降,导致房价下跌

考察世界发达国家城市化进程就会发现,城市人口不会永无止境地增加,而是增加到一定规模后,给居民生活和工作带来诸多不便,加上产业调整等因素,就会导致一些市民外迁,导致城市人口下降。

19世纪初,英国利物浦港口贸易量占世界贸易总量的40%,其财富总值超过了伦敦。但从20世纪30年代开始,利物浦市民持续迁离,利物浦居民数从1931年的846101人降到2011年的466400人,人口下降了将近一半。人口下降,空置住房增多,房价自然就要下跌。

美国底特律也是这种情况,底特律市区人口1950年为1849568人,到2010年还剩下713777人,60年间人口流失了61.4%

德国莱比锡人口1930年为70万人,现在仅剩下54万人,这个曾经的“繁荣之都”变成了“鬼城”,市区到处是空置建筑,一片萧条。

另外,人的生活习惯和生活方式会不断变化。过去人们视穿化纤衣服是时髦,现在则返璞归真,又喜欢起棉麻天然织物来。现在人们向往城市生活,过些年后就会又喜欢起农村的安宁来。所以,不要想当然地认定城市人口会不断增加,当发展到一定规模或遇到行业危机或政府政策变动时,人口减少是很自然的事情。

中国也不例外,上海市统计局最新发布的统计公报显示,2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人,相比2014年末减少10.41万人,这是新世纪以来,上海市常住人口首次出现负增长,同比降幅为0.4%。城市人口减少让房价下跌成大概率事件。

3.房价与收入之比,是观察房价高低的参照指标

房价高低是相对的,如果一个人的年薪是100万元,一套房子200万元对他来说房价并不高,用两年的工资就可以买一套住房。但如果一个人的年薪是4万元,这套200万元的房子对他来说房价就很高了,因为他要用50年的工资才能买下这套房子。

各个城市之间比较房价高低也是如此,如果一个城市的居民收入中位数是6万美元,房价中位数是30万美元,我们就不能说这个城市的房价高,因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是5000美元,房价中位数是20万美元,我们就说这个城市的房价很高了,因为普通居民要用40年的收入购买一套住房。

所以,比较房价高低必须参照居民收入。我们把房价中位数与居民税后收入中位数的比值叫住房痛苦指数,也就是一个劳动者用多少年的收入可以买一套住房,这个比值越大,就会感到房价越高,住房指数越痛苦。

上文所讲,一个城市的居民用5年的收入就可以购买一套住房,我们就说这个城市的住房痛苦指数是5。而另一个城市的居民要用40年的收入购买一套住房,我们就说这个城市的住房痛苦指数是40

在被统计的世界291座城市中(NUMBEO数据),房价与收入之比最低的前42座城市最低为1.2(痛苦指数),最高为3.4,除南非首都比勒陀利亚为1.8、沙特阿拉伯首都利雅得为2.2、南非德班为2.9、墨西哥蒙特雷为3、南非约翰内斯堡为3外,其他37座城市均在美国。

需要说明的是,外国所说的房价不是裸房房价,而是装修后的房价,通常,阁楼、地下室、储存室和车库没有采暖,不算到住房面积里去。为了便于历史比较,下文没有特别说明所说“房价”均为不变价格,也就是现价剔除通货膨胀因素后的价格。

4.美国20 座大都市房价没有只涨不跌的

标准普尔定期发布美国20座大都市(相当于中国的一线城市)的综合房价指数,该房价指数把20001月定为基期值1002001年后的6年期间是美国房地产的牛市阶段,房价基本上呈上涨趋势,至20067月房价指数涨到峰值的206.52。接着,美国大都市房地产进入熊市阶段,房价一路下跌,至20123月房价指数跌到134.07。在这之后,房地产市场开始回暖,至201512月房价指数涨到182.75。目前,美国20座大都市的房价相当于20053月的水平。

下面,我们再看看美国单个大都市的历史房价情况。

美国首都华盛顿19871月房价指数为64.11,至19004月涨到93.22。从此,房价开始下跌,至19922月房价指数跌到87.75。在这之后的75个月里房价基本稳定,房价指数一直在88-90之间窄幅调整。从19985月开始,华盛顿房价开始走高,房价指数由19986月的91.76涨到20065月的251.07。在这之后房价急剧下跌,到20095月房价指数跌到165.94,3年跌去34%。接下来是一个牛市,至201512月房价指数涨到210.27。目前,华盛顿市中心地段房价为每平方米5146美元,相当于20051月的水平,一般居民用5.6年的收入可购买一套中等价位的住房。

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纽约19801月房价指数为35.26,至19813月跌到30.1。从此,纽约房价指数缓慢上升到19889月的85.54。接着,纽约房价开始下跌,至19914月房价指数跌到72.29。在这之后,纽约房地产进入了一个大牛市阶段,房价指数一路高歌猛进到20066月的215.83。接着,纽约房地产市场出现熊市,至20123月房价指数跌到157.4。紧接着是新一轮牛市,至201512月,纽约房价指数涨到180.48。目前,纽约市中心地段房价为每平方米17898美元,当于20049月的水平,一般居民用20年的收入可购买一套中等价位的住房。

底特律19911月房价指数为58.24,至200512月涨到127.05。此后进入熊市阶段,至20114月跌到64.47。在这以后房价逐步回升,至201512月房价指数涨至103.77。目前,底特律市中心地段房价为每平方米1297美元,相当于20006月的水平,一般居民用1.7年的收入可购买一套中等价位的住房。

洛杉矶19801月房价指数为41.67,至19906月涨到100.24。此后,房地产市场步入熊市,至19963月房价指数跌到73.07。再接着是新一轮的牛市,至20069月房价指数涨到273.95。然后,熊市再现,至20096月房价指数跌到160.9。至20107月房价指数反弹到176.27,之后又出现了一个小熊市,至20122月房价指数跌到159.53。在这之后进入目前的牛市阶段,至201512月房价指数涨到240.54。目前,洛杉矶市中心地段房价为每平方米7560美元,相当于20056月的水平,一般居民用9.2年的收入可购买一套中等价位的住房。

檀香山19801月房价指数为31,至19906月涨到75.15。从此,房价开始下跌,至19942月房价指数跌到65.79。接着,房价开始上涨,至20065月房价指数涨到218.37。从此,房地产市场进入熊市,至20093月房价指数跌到117.71,不到3年房价拦腰斩。再接着是16个月的反弹,至20107月房价指数涨到143.23。然后又是19个月的下跌,至20122月房价指数跌到124.64。然后就是一个牛市,至201512月房价指数涨到217.9。目前,檀香山市中心地段房价为每平方米6842美元,相当于20064月的水平,一般居民用13.4年的收入可购买一套中等价位的住房。

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5.巴黎从1200 年开始统计房价,历史房价巨幅震荡

我们先看看法国全国的历史房价情况。根据法国统计局2016120日发布的数据,法国房价指数(新房权重10.8%,二手房权重89.2%2010年为基期值100)在2006年第二季度为93.7,至2007年第四季度涨到102.9

之后房价开始下跌,至2009年第二季度跌到94.2。之后又开始上涨,至2011年第三季度涨到107.6。之后再次下跌,至2015年第一季度跌到99.5。从此,房价又开始上涨,至2015年第三季度涨到101.3。目前,法国房价相当于2007年第二季度的水平。

法国首都巴黎从1200年开始就有详尽的房地产市场统计数据,在过去816年里,巴黎房价有22次暴跌。

巴黎房价指数把2010年第一季度定为基期值1002000年第一季度为42.5,从此一路涨到2008年第三季度的102.5。在这之后进入熊市,房价指数跌到2009年第二季度的93.6。接着,房价指数涨到2012年第三季度的131.1。再接着,巴黎房地产市场进入熊市阶段,2015年第三季度的房价指数为124.7。巴黎2015年的房价跌了1.4%2015年底巴黎单元房均价为每平方米8413欧元。

目前,巴黎市中心地段房价为每平方米9835欧元,相当于2011年的水平,普通巴黎市民用18.2年的收入可购买一套中等价位的住房。

6.伦敦房价大起大落,目前处于历史最高价位

根据哈利法克斯房价指数,把1983年英国全国的房价指数定为基期值1001983年至1990年房价缓慢上涨,房价指数至1990年涨为223.2。接着,英国房地产进入熊市阶段,至1995年房价指数跌到199.6。在这之后是房地产的泡沫期,至2007年房价指数涨到635.9。紧跟其后的就是房地产萧条期,至2012年房价指数跌到522.1。英国房地产从2013年开始复苏,2015年房价指数为684.4

目前,英国房价相当于2007年的水平,普通英国居民用4.2年的工资可购买一套中等价位的住房。

英国首都伦敦(大伦敦)的房价指数走势与全国走势基本保持一致,1983年为100,至1989年涨到251.1。接着,伦敦的房地产市场进入熊市时期,至1995年房价指数跌到194.9。在这之后是个牛市,至2007年房价指数涨到777.6。紧接着是两年的房地产萧条期,至2009房价指数跌到622.0。再接着就是最近一轮的房地产牛市,2015年房价指数为995.1

目前,伦敦房价处于历史最高价位,在伦敦市中心地段房价为每平方米19008英镑,普通居民要用34.3年的收入购买一套中等价位的住房。

7.柏林2007 年房价比1978 年的低13%

德国历史房价与其他国家相比相对稳定。根据德国统计局的数据,德国房价指数把2010年定为基期值1002000年至2008年是房地产市场的熊市时期,房价指数由114.8跌到99.72009年房价指数略微涨到101。从2010年开始房价缓慢上升,房价指数由100涨到2014年的106.8

德国首都柏林房价从1994年至2005年跌去45%2007年的房价仅相当于1978年的87%。预计到2060年,柏林人口将比2010年减少5%-15.3%,所以,柏林的房价大幅上涨的概率不大。

目前,柏林市中心地段房价为每平方米4111欧元,普通劳动者用8.6年的收入可购买一套中等价位的住房。

8.东京房地产泡沫破裂,接盘侠损失惨重

日本在20世纪80年代炒出了一个巨大无比的房地产泡沫。当时,银行不断降低利率刺激了人们对房地产的投机炒作,银行利率在1985年为5.5%,至1987年降到2.5%。这期间,企业所得税税率也从42%降到30%;个税最高边际税率由70%降到40%。所有这些刺激房地产市场的财税金融政策给房地产市场火上浇油,当时媒体流行一个说法,日本皇宫的价格相当于美国加利福利州所有房地产价格总和。

泡沫总是要破裂的。198912月,房地产市场再也找不到信贷支持,房地产泡沫破裂,仅用9个月时间,日本首都东京房价拦腰斩。很多按揭购房者无力还贷,银行收回大量断供且巨幅贬值了的房地产,金融危机爆发。不少在房地产泡沫时期接盘的日本居民,至今仍未解套。

此外,日本保有住房成本高昂,除了物业费用外,每年还要交5%左右的房地产税,每年为砸在手里的房子支出不菲的费用,正是“偷鸡不成蚀把米”。

东京房价在1974年至1978年是下跌的,1978年至1988年房价涨了4倍。房地产泡沫破裂后至2004年,房价跌去7成,又回到了24年前的水平。东京房价在泡沫期间,基本上只由地价构成,房子的建筑成本甚至可以忽略不计。例如,在1989年,东京中心地段的房价中,地价占98.5%,建筑等其他成本仅占1.5%

目前,东京市中心地段房价为每平方米2216636日元,普通劳动者用26.3年的收入可购买一套中等价位的住房。

9.中国房价高得惊人,投资房地产一定要谨慎

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最近一些年,中国房价涨幅惊人。联合国公认的合理房价是居民3-6年的收入,可我们的房价恐怕要几十年甚至几代人的收入。美国咨询机构Demographia发布的《国际住房负担能力调查报告:2013》显示,全球81个百万人口以上的城市中(不含中国大陆),居民需要用5.1年或以上的收入购买一套住房的城市只有24个。

出现这种情况的主要原因是,我们谁也不清楚中国究竟有多少住房,有多少空置住房,因为现在很多城市周边地区是一片一片的所谓“小产权房”,而这些房子没有合法手续,没有“户口”,不在统计之列。

201633,住建部专家委员会成员张鸿铭接受记者采访时说,中国库存规模约为66.72亿平方米,需要5.19年的消化周期;库存占用资金40万亿,其中1/3是房地产开发商的自有资金,另外2/3为债务。

其实,房市和股市一样,只要有炒作就有周期性,就有牛市、熊市的周而复始,根本不存在“只涨不跌”的市场。因此,楼市政策不应鼓励炒房、囤房,而是要让真正需要住房的人买得起房,不然,投机成分越大,对经济的杀伤力越大。居民更要冷静、理性判断市场,盲目购房被套会比炒股损失更惨。(本文发《羊城晚报201635B3版)

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