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刘植荣:房地产去库存不能靠忽悠  

2016-03-18 12:23:27|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 房地产去库存不能靠忽悠

作者:刘植荣 微信号:liu-zhirong

刘植荣: 去库存不能靠骗 - 刘植荣 - 刘植荣的博客

《南昌日报》2016年3月4日发文称:为落实房地产去库存政策,要广泛宣传去库存政策,形成共识,宣传“农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值”的理念。

中国搞的是市场经济,只要是市场经济,就离不开价格规律,物价必然有涨有跌,不存在物价只涨不跌的市场,不管在哪个国家,哪个城市,也不管是大城市还是小城市。

标准普尔定期发布美国20座大都市(相当于中国的一线城市)的综合房价指数,该房价指数把20001月定为基期值1002001年后的6年期间是美国房地产的牛市阶段,房价基本上呈上涨趋势,至20067月房价指数涨到峰值的206.52。接着,美国大都市房地产进入熊市阶段,房价一路下跌,至20123月房价指数跌到134.07

巴黎房价指数把2010年第一季度定为基期值1002000年第一季度为42.5,从此一路涨到2008年第三季度的102.5。在这之后进入熊市,房价指数跌到2009年第二季度的93.6。接着,房价指数涨到2012年第三季度的131.1。再接着,巴黎房地产市场进入熊市阶段,2015年第三季度的房价指数为124.7

伦敦(大伦敦)的房价指数1983年为100,至1989年涨到251.1。接着,伦敦的房地产市场进入熊市时期,至1995年房价指数跌到194.9。在这之后是个牛市,至2007年房价指数涨到777.6。紧接着是两年的房地产萧条期,至2009房价指数跌到622.0

柏林房价从1994年至2005年跌去45%2007年的房价仅相当于1978年的87%

东京房价在1974年至1978年是下跌的,1978年至1988年房价涨了4倍。房地产泡沫破裂后至2004年,房价跌去7成,又回到了24年前的水平。

所以说,房市和股市一样,只要有炒作就有周期性,就有牛市、熊市的周而复始,根本不存在“只涨不跌”的市场。去库存要靠市场本身调节,不能用谎言诱骗缺乏市场知识的农民进城购房。

一些地区打着“城市化”的招牌大兴土木,用钢筋水泥和砖瓦石块在短时间内人为造出一个新城,但由于没有足够的人口,到了夜晚一片漆黑,无人居住,成为“鬼城”;还有一些新城在建设过程中,大肆违规占地扩张,安置补偿不合理,政策不到位,引发群众不满,影响了社会和谐稳定。

城镇化是农业经济发展的必然趋势。随着农业生产力的提高,解放出来大量劳动力,这些劳动力必然要被工业、建筑业、商业、金融业等其他产业吸收,继续为社会创造财富。根据联合国《世界城市化展望》,全世界居住在城镇的人口1950年占29.4%,1970年占36.6%,2011年占52.1%,2030年将占59.9%,2050年将占67.2%。2011年,发展中国家城镇人口占46.5%,预计到2030年增加到55.8%,到2050年增加到64.1%。未来的城镇化主要体现在发展中国家,而全球城镇化将在2070年前后结束。

中国作为一个主要的发展中国家,城镇化进程备受世界关注。联合国开发计划署8月27日在北京发布的《2013中国人类发展报告》预测,到2030年,中国将新增3.1亿城市居民,城镇化水平将达到70%。届时,中国城市人口总数将超过10亿。

近些年来,不少地方政府一提发展经济,首先想到的就是卖地造新城,到处是建筑工地,一个个住宅小区不断冒出,似乎房子盖多了,经济就发展了。中国国家发改委城市和小城镇改革发展中心最新调查的12个省区中,12个省会城市都要建新城,144个地级城市中有133个要建新城,平均每个地级市提出建设1.5个新城新区。

一方面是地方政府不考虑市场需求盲目造新城,向市场投入了大量新建住房;一方面是房地产开发商和无良专家教授不断忽悠住房的“刚性需求”,误导居民抢购、囤积住房,这才导致房价节节攀升,大量住房空置。《经济参考报》2013年8月26日报道称,在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中,空置房屋占比高达46.1%。

现在,很多住房就是供“炒”的,而不是供住的,这使一些住房丧失了其本有的居住属性。这么多住房闲置,是多么大的经济浪费。每年统计的GDP中,有相当一部分就是建设不供人居住的毫无使用价值的住房,这些GDP其实是“负财富”,因为住房建设伴随着高耗能、重污染,房子建起来了,再投资治理为建设这些空置住房带来的污染。亚洲开发银行和清华大学发布的《中华人民共和国国家环境分析》称,世界上污染最严重的10个城市有7个在中国;全国500个城市中,空气质量达到世卫组织推荐标准的不足5个。2013年7月18日,欧盟环保委员乔纳兹·珀多尼克(Janez Potocnik)称,中国要求欧盟帮助处理一些最为严重的污染问题。

盲目城镇化的一个更严重的危害就是,它会透支一个地区的经济资源。美国底特律宣布破产,就是过度城镇化的后果。20世纪上半叶,过快的城镇化进程吸引了大量移民涌入底特律,但这种靠投资驱动的经济繁荣只是昙花一现,从上世纪70年代开始,底特律逐步萧条下来,从鼎盛时期的近200万人口,如今只剩下70万,成为美国最贫困的城市之一。

中国的城镇化进程在不断深化,即将进入一个关键时期。我们不应为城镇化而城镇化,而是要根据当地经济发展情况,循序渐进地推进,要注重可持续的发展方式,增强人类自主选择的能力和机会,不得把农民强行“赶”入城镇,而是让农民自己选择适合自己的生活方式。

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