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刘植荣:看看外国房产税如何征  

2015-03-06 19:57:52|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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看看外国房产税如何征

作者:刘植荣

       外国对房产税的叫法五花八门,有叫财产税,有叫不动产税,有叫家庭税,有叫房屋税,有叫地税,但不管怎么叫,其实就是对房屋和支撑房屋的土地征税,所以,叫房地产税似乎更科学。

  1.国外房产税起平衡房价作用

  在国外,很少听到人们抱怨房地产税,住房就要交税,对他们来说是天经地义的事情,因为他们知道,房地产税主要用在公共开支上,如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

  房地产税是国外地方财政的主要来源,占地方财政收入的70%左右,美国为75%,世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。

  房地产税除了为地方财政提供充足的资金外,还有一个重要的职能,就是平稳房价,减少资源浪费和环境污染,所以,人们也把房地产税叫“生态税”。

  由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上,这就限制了对其他生产领域的资本投资,这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。

  为此,为了防止资本过多地向房地产市场流动,对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。

  房地产税,实际上是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看,房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有,则对土地和房屋分别征税,这时就叫房地产税;如果土地国有,则只对房屋征税,这时就叫房产税。

  有的国家房产税税率和地产税税率相同(单一税率),这样,征收房地产税比较简单,先分别评估房产价值和地产价值,然后两者相加,得出房地产的总价值,再乘以房地产税税率,就得出应交纳的房地产税税额。

  有的国家房产税和地产税税率不一致(劈开税率),这时,征收房地产税就略麻烦一些,要先分别评估房产价值和地产价值。

  房地产税实行劈开税率的国家有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国(部分州)、澳大利亚(部分州)、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国家,中国的台湾和香港也采纳劈开税率。爱尔兰决定从2013年开始把房地产税“劈开”征收。津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国也正研究把房地产税“劈开”,单独征收土地税。

  房地产税是财产税的一种,属于从价税,也就是说,是按照房地产的价值征税。房地产的价值有的国家按房地产交易时的价格征收,但每隔几年就要重新评估;有的国家则每年按照房地产的市价征收。比如,一所房子价值100万元,房地产税的税率为2%,那每年就应该纳税2万元。

  2.美国穷人房产税可退

  美国1798年通过的关于财产税的法律,把财产分为三类:(1)价值100美元以上的房屋。(2)12岁到50岁的奴隶。(3)土地。可以看出,美国建国初期就开始征收房地产税,而且是房产税与土地税分开计征。

  很多国人认为美国土地都私有,其实,美国土地私有率并不高。目前,联邦政府拥有占美国国土面积的30%份额,而且这一比例逐年增加。再加上各州政府、县政府和市镇政府拥有的土地,私人土地的比例就更小了。

  美国房地产税税率都由地方市政当局的立法机关自己制定,也就是说根据财政支出决定房地产税的税率,一般在1%~3%。即使在一个城市,不同的街区,由于公共投入不尽相同,税率也不相同。

  通常,房地产税税率高的地方,公共设施一定上乘,公共服务质量也要好于其他地区。在房产税税率高的地区,中小学校的等级就比较高,有的地区从幼儿园到高中免学费,并为学生提供免费午餐,免费交通(美国中小学均用校车免费接送学生)。

  美国的房地产税全民征收,由于房地产税可以在申报联邦个税时课税扣除,而联邦个税是按照家庭收入计征,也就是说,在报个税时,如果收入低,房产税就从收入里减去,也就相当于政府退还了房地产税。

  根据美国统计局提供的数据,2009年美国自住房估价中位数是185200美元,家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房地产税纳税额最高的是新泽西州,平均每个住户交纳6579美元,最低的是路易斯安娜州,平均每个住户交纳243美元。

  在美国买房,买主除了关心房价外,还关心房子所在区的房地产税税率。卖方一般应告知买方,但买方也可到市政府税务部门的网站上查询,产权文件上也详细记载房子过去交纳的房地产税。卖房者付房产交易日以前的房地产税,买房者从房产交易日开始,支付房地产税。

  美国房子要出租,照样收税,税率是租金的30%左右。如果房产转让,还要收15%的资本得利税,还有交易价格1%~5%的营业税。如果房子是按揭购买,还要对贷款额征收0.35%的印花税,另外加0.002%的无形税。对按揭购房者,房地产税通常由银行代缴。

  3.英国楼房居民没有土地所有权

  英国房地产税的叫法在本国也不统一。英格兰、苏格兰和威尔士叫“家庭税”,而北爱尔兰就叫“市政服务税”。2008年,英格兰平均每个家庭交纳的房地产税为1146英镑。

  在英国,买了房子并不一定就买了土地,有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一,但公寓住宅则不同,因为是几十户、几百户人共用一块土地,此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”,土地所有权也许在某个人手里,也许在政府手里。

  英国也有法律,规定楼房如果多于2/3的业主投票同意购买土地所有权,那就必须首先成立一个公司,以公司的名义购买楼房宅基地,这时,土地实际上就是法人所有,也就是为买这块土地所成立的公司股东集体所有。

  在实践中,楼房住户成立公司单独购买土地所有权的案例很少,因为英国还有个遗产税,如果把土地价格追加到房屋价格上,那将来要交纳的遗产税会高得让人不得不把房子捐出去。

  英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成,税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户,无需个人参与。完税后,如果个人有异议,可以提出复核,发现误差,多退少补。

  另外,英国对非居民住房的房地产税单独征收,包括商业用房、市镇及村庄的办公用房。非居民住房的房地产税虽然也由地方政府征收,但要交中央政府,然后中央政府按照各地人口平均分配使用,其作用就是富裕地区支持贫困地区。

  英国房地产税税率是累进税率,但各个郡的税级和边际税率均不相同,我们仅以2006年英格兰的房地产税级税率为例,说明这个问题。

  英格兰的房地产税级分为8级,用英文字母A到H表示,并把D级作为参照级,每年的房地产税只规定D级的税值,其他级别的税值自然产生。

  例如,A级是40000英镑以下(房产价值)房地产税是D级的6/9(67%),平均纳税845英镑;B级是40001英镑~52000英镑,房地产税为D级的7/9(78%),平均纳税986英镑;C级是52001英镑~68000英镑,房地产税是D级的8/9(89%),平均纳税1127英镑;D级是68001英镑~88000英镑,房地产税是9/9(100%),平均纳税1268英镑;E级是88001英镑~120000英镑,房地产税是D级的11/9(122%),平均纳税1550英镑;F级是120001英镑~160000英镑,房地产税是D级的13/9(144%),平均纳税1832英镑;G级是160001英镑~320000英镑,房地产税是D级的15/9(167%),平均纳税2113英镑;H级是320001英镑以上,房地产税是D级的18/9(200%),平均纳税2536英镑。

  4.法国对国民外国房产照样征税

  法国房地产税包含在财产税里,财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税,也就是说,按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说,财产税主要就是房地产税。

  根据法国税法,如果是法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住超过183天,就要对他(她)在法国以及世界各地的财产征税,如果在法国境内居住不超过183天,则只对在法国境内的财产征税。

  其他外国人不管在法国境内居住时间长短,只对其法国境内的财产征税。法国对欧盟公民的世界各地的财产征税的目的,就是遏制一些富人到国外购置房产,把钱从法国境内带出。

  财产税必须在每年的6月15日前申报,欧盟其他国家公民必须在7月15日前申报,非欧盟国家的外国人则必须在8月31日前申报。

  房地产价格以每年1月1日的市价为准,产权人自己根据市价对自己的住房估价,自己申报。如果发现估价过低,具有逃税企图,政府可优先购买,申报人不得反悔。

  法国财产税按居民户计征,夫妻和未独立子女算作一个居民户,这一居民户不管以谁的名义购买住房,都算作同一计征单位,这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税的漏洞。

  法国财产税实行六级累进税率制。2010年,财产税的起征点为79000欧元,这是包括所有房地产在内的各类财产的总价值,这一标准大约是法国法律规定的45年的最低工资。

  2010年法国财产税税级及税率为:79000欧元~129000欧元为0.55%;129000欧元~253000欧元为0.75%;253000欧元~398000欧元为1%;398000欧元~760000欧元为1.3%;760000欧元~16540000欧元为1.65%;16540000欧元以上部分为1.8%。

  2010年,法国共有562000居民户交纳了房地产税约33亿欧元,平均每户交纳5854欧元。

  5.加拿大房产税占家庭收入的5%

  根据加拿大税法,加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。可见,加拿大房产税也是和地产税分离的。据加拿大统计局的报告,2006年,68%的加拿大家庭拥有自己的住宅,房地产价值超过2.2万亿元,占加拿大家庭总资产的37%。

  加拿大的房地产税比较复杂,因为它不是计征一次,而是市镇、县和学区重复计征,各地的税率差别很大,但大多在1%左右,平均占家庭收入的5%,而个人所得税占家庭收入的10%以上。

  在加拿大,老年人支付的房产税占个人收入的11.7%,而年轻人则只占4.2%,这是因为老年人退休收入低,但住的房子较大,所以比例就显得高。

  为了减轻低收入群体的纳税负担,在年度个税申报时会有个调整,如果收入低,政府会退回房产税。例如,2010年,加拿大在交纳个税时,对65岁以下的人房地产税课税扣除为250加元,65岁以上的人为625加元。

  对没有老人的家庭,最多可享受900加元的房地产税课税扣除,对有老人的家庭可以享受1025加元的房地产税课税扣除。

  6.印度房产税农村城市有别

  印度房地产税由各邦指定市镇政府具体实施,空地和中央政府的土地不征税。印度房地产税上依附很多税种,如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等,这些税都是根据房地产估价计征,农村地区采用比例税,城镇则采用累进率。

  7.智利房产税起征点为33000美元

  智利房地产税由市镇征收并使用,按季度交纳,税率为1%~2%。智利对房地产的估价比较复杂,分空地、建筑用地和房屋,对房屋的估价还要参照建筑材料和建筑年限。对居民住房和农业用地的估价低于33000美元的,则免征房地产税,商业用房、用地没有免征额。

  8.荷兰房产税对产权人和使用人双重计征

  荷兰只对城镇住房征税。荷兰的房产税对房屋产权所有人和居住者双重计征,如果房屋产权所有人就是居住人,则他就要交双份房产税。

  9.中国征收房产税的建议

  从世界各国征收房地产税的情况看,中国征收房产税,不但合理合法,也符合市场经济规律和国际惯例。

  但从重庆市和上海市公布的房产税征收方案看,似乎都有不合理之处。

  重庆市只对高档住房征收房产税,那一人拥有数套乃至几十套普通住房就免征,这根本触及不到炒房投机商的利益,起不到有效打压房价的作用。上海市对超面积新购房征收房产税,这显然对后进入房地产市场的人不公平,而公平竞争是市场经济的灵魂。

  从房产税的国际经验看,我国的房产税应该对住房保有阶段征收,而不是购买阶段。既然房产税是从价税,就必须按照房产总价值多少来计征。

  我们首先要设计出一个“起征点”,也就是家庭人均住房面积。2009年,中国共有133474万人口,城镇居民比例为46.6%,中国城镇人均住宅建筑面积约30平方米,考虑到住房空置率,中国城镇居民实际住房面积超过50平方米的人口不会超过总人口的5%,也就是说,即使在全国城镇开征房产税,负税人口不会超过总人口的5%。对城镇居民来说,假如房产税的起征面积是人均50平方米,一个三口之家的住房面积小于150平方米则无需交纳房产税。

  计算面积时,一定要对一个家庭的多套住房面积累加,绝对不能按套数计征,否则有人就会通过假离婚、假分家等手段逃税,这必然会带来社会家庭关系的混乱。为了防止逃税,可以采取先征后退的方法,对城镇所有住房征税,因为住房不可隐匿,任何房主都不能逃税。然后,再退给每个家庭免征面积的税额。

  假如某城市的起征面积是人均50平方米,如果一个三口之家的实际住房面积为90平方米,那60平方米的退税就相当于补贴了这户居民,鼓励人们减少住房面积,以达到节约资源、减少碳排放的目的。
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