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刘植荣:房产税是高房价的克星  

2013-05-29 14:43:33|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税是高房价的克星

作者:刘植荣

中国人民银行发布的全国50个城市2万户城镇储户问卷调查结果显示,68%的居民认为目前房价“高,难以接受”,较上季度提高1.3个百分点,高于去年同期0.3个百分点。中国房价调控数年,房价不但没降下来,反而越控越高,究其原因,应是相继出台的调控政策不对路,并非人们想象中的“组合拳”,充其量只是“花拳绣腿”,很难起到平抑房价的作用。

在市场经济条件下,要想有效控制房价,不能靠限购,而要充分使用房产税这一财税手段。2013年5月18日,国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中再次提出,要扩大个人住房房产税改革试点范围。中央几次下文要求扩大房产税试点范围,但每次都是“雷声大,雨点小”,甚至是“干打雷,不下雨”,一滴雨点都没有,可见,房产税的推广遇到来自利益集团的阻力很大。

中国房价高不高

曾有一少部分专家学者不断忽悠说“中国房价并不高,目前仍是刚性需求”,进而误导人们囤房、抢房,造成房价不断攀升。那么,中国的房价究竟高不高呢?

房价的高与低永远是相对的,必须有对比才能见分晓,也就是要与外国居民的住房价格进行比较。而且不能只比较住房的名义价格,因为还存在收入差距。所以,对比房价必须与居民收入进行综合比较,也就是居民用多少年的收入可以买一套住房,即人们比较熟悉的“住房痛苦指数”。

根据国外独立研究机构Numbeo在2012年10月发布的数据,中等收入居民买一套中等住房,中国北京需要33年,美国华盛顿需要5年,加拿大渥太华需要3年,英国伦敦需要15年,法国巴黎需要17年,德国柏林需要6年,澳大利亚堪培拉需要6年,新加坡需要17年,日本东京需要19年。数据显示,北京住房的痛苦指数是世界其他国家首都的两倍到十几倍,北京市民购买一套住房,几乎要用一生的劳动所得。而联合国提出的和谐社会的合理房价应为收入的3-6年。

征收房产税是国际惯例

在很多国家,中央政府财政收入主要来自个人收入税,而各级地方政府的财政收入主要来自房地产税。房地产税是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看,房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有,则对土地和房屋分别征税,即房地产税;如果土地国有,则只对房屋征税,即房产税。

有的国家房产税税率和地产税税率相同(单一税率),有的国家房产税税率和地产税税率不一致(劈开税率)。房地产税实行劈开税率的国家有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国(部分州)、澳大利亚(部分州)、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国家,中国的台湾和香港也采取劈开税率。爱尔兰从2013年开始把房地产税“劈开”征收。津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国也正研究把房地产税劈开,单独征收土地税。

荷兰对房屋产权所有人和居住者双重计征房产税(只对城镇住房征税),如果房屋产权所有人就是居住人,则他就要交双份房产税。

美国1949年通过《住房法案》,60多年来,美国用征收的房产税建设经济适用房,并对低收入家庭进行住房补贴,实现了“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”的目标。美国房价1950年为44600美元(含地价,下同),1960年为58600美元,1970年为65300美元,1980年为93400美元,1990年为101100美元,2000年为119600美元,2010年12月1日的价格为189900美元,房价控制在一个普通劳动者用3-5年工资可购买一套舒适住房的范围60年间房价平均每年上涨2.4%,低于银行利率,总体上讲是平稳的。

一些国家除了征收房产税外,还对空置住房进行罚款或征用,严厉惩罚炒房行为。荷兰政府可以征用空置一年以上的住房安排给无房户居住;法国对空置一年的住房处以房价10%的罚款,空置两年的住房则罚款12.5%,空置时间越长,罚款比例越大;丹麦政府征用空置超过两个月的住房免费供他人使用;瑞典政府也征用空置住房,供无房家庭使用。

房产税或将助力控房价

房产税是财产税的一种,是对公民保有的超面积或多套住房征税,而且这个税是对公民世界各地的房产征税,以防止公民将财产转移到境外。

炒房会使住房频繁换手,这必然造成很多住房空置。人民网在2010年7月6日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现,中国空置房可供2亿人居住》的文章,据此可以推算出,2010年的住房空置率为30%。而世界上住房空置率超过10%都属罕见,据最新数据显示,2011年第四季度美国的住房空置率仅为2.7%。

有了房产税,炒房客炒房就会慎重了。假如房产税的税率是10%,炒房客用100万元买一套房子炒作,这套房子的房产税就是10万元,如果一年后这套房子卖不到110万元,炒房客就要亏本。可见,房产税会把许多炒房客逐出市场,加快实现住房的居住功能,而不是被用于投机炒作。

当然,房产税如果税率过低,这对炒房客就不痛不痒,没有威慑力。世界上多数国家的房价比中国房价要稳定,这其中房产税功不可没。例如,韩国从2002年到2005年房价上涨了24%。2005年8月,韩国推出《不动产综合对策》,提高房产税税率,对房产交易税也作了大幅度提高,对拥有两套以上住房的家庭,房产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时,房产转让收入所得税税率由过去的9%-36%提高到50%,高价、高档住房转让所得税税率更高。高税率让炒房客急抛囤积的房产,房价骤然下降。

还有一个问题不可忽视,即使我们不征收房产税,外国也会来中国“征收”房产税。因为美国、法国等很多发达国家对其公民在世界各地的财产和收入征税,假如张三从中国移民到美国,他在中国有10套房产,中国政府不征收房产税,这10套房产的房产税就被美国政府征走了。如果我们建立起基本的房产税制度,就可以与美国达成防止双边征税协议,把这笔税款留在中国,为中国人自己办事。

推行房产税应大胆试水

2011年1月,重庆和上海率先试点征收房产税。重庆房产税征收了两年多,也仅对一万套住房征收房产税,约占居民户的0.1%。可见,按目前房产税的设计,对99.9%的居民来说,根本就无需考虑房产税。或许会有人说,重庆和上海房产税试点两年,并没有让房价降下来,由此得出房产税不能降房价的结论。提出这个观点的人显然缺乏税的知识,对重庆和上海的房产税没有进行细致的观察。

从这两年的实践来看,这两个直辖市的房产税对平抑房价的效果并不明显,但这并不是房产税本身的问题,而是房产税设计得不够科学。重庆市和上海市出台的房产税方案过于“温柔”,税率太低,只在0.4%-1.2%之间;再有就是税基过窄,存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围,对过去囤积多少套住房都不征税。如此温和的房产税就好比向湖泊里投入一粒尘埃,根本泛不起涟漪。

其实,房产税不管在中国还是外国都是个老税种,我们没必要再谨小慎微地试点了,应该尽快在全国范围内铺开。房产税不能按套征收,而应按住房面积征收,规定一个“面积起征点”(如人均50平方米),超过“起征点”才征收房产税,这就堵住了通过假离婚的逃税行为。房产税的税率不能太温和,定在10%左右较为合适,这样,就能把那些空置住房尽快推向市场,为了免交高额房产税,囤积住房的人急于把空置住房卖出去,形成买方市场,房价自然就会回归正常。如果中国对超面积住房或多套住房征收50%的房产税,房价很有可能一夜之间就会下跌五成。

增加负担不靠谱

由于中国的税制是以间接税为主体,政府需要钱,根本无需向百姓征收直接税,而是向企业征收间接税。征收间接税,政府毫无阻力,作为企业来讲,政府要多少税就交多少税,反正这是“借花献佛”,税款要加进商品的价格里由消费者担负;对于消费者,由于不是对居民个人征收,所以就感觉不到政府在征自己的税,因此也就没人出来抵制。就这样,政府偷偷摸摸地就把税收从百姓的腰包里掏走了。居民在日常购物时,很少有人知道商品价格里有一部分是各种间接税。所以,在一个以间接税为主的国家,政府征税简直就是张飞吃豆芽——小菜一碟,这就是法国政治家让-巴蒂斯特·科尔贝说的“税收技巧恰似拔鹅毛,在拔毛的时候不要让鹅叫”。

可见,间接税就是眉毛胡子一把抓,不管是穷人还是富人统统要征税。对穷人来说,一年的收入几乎都要为生计消费掉,也就是说,普通老百姓即使不交个人收入调节税和房产税,也要把收入的一部分拿出来交税。

如果我国把税制改为以财产税和收入所得税等直接税为主,我们就可以废除增值税等间接税种(美国等国家没有增值税),从而降低物价,让普通百姓用有限的收入购买更多的商品和服务,让生活过得更好些。而对于富人而言,对他们的财产征税,只是减少他们转移海外的资产,减少他们的奢侈品消费,并不会影响他们的生活质量。

房产税会转嫁给购房者吗

针对国务院房地产调控“国五条”中提到的“扩大个人住房房产税改革试点范围”,一些教授、专家极力阻挠政府调控房价政策的实施,担心房产税会推高房价,人们也担心房产税会转嫁到购房者身上。

由于间接税的纳税人和负税人不是一个人,也就是说,税收通过中间环节的纳税人一直向下推,最后把税收转嫁给最终消费者,也就是负税人。所以,中国也把间接税叫流转税,就是在产品的制造、运输、销售过程中不断增加进去的一些税收,最后都转嫁给消费者。  而房产税是直接税,也就是纳税人和负税人是统一的,也就是一个人,对谁征税,税收就由谁承担,根本不会发生转嫁,如果能转嫁给别人,那就成了间接税了。

所以说,作为直接税的房产税,属于财产税的一种,它可以精准定位,只对富人和炒房客征收,笔者认为,对房产税推高房价、转嫁给购房者纯属恐慌,完全没有必要。

中国国家统计局前两年曾公开声明,统计住房空置率,但一直没有公布结果。可见,中国的住房空置率大得惊人,一旦公布恐将引起经济震荡,经济硬着陆风险大增。如果政府一直不征收房产税,必然会怂恿炒房,让住房空置率越来越高,房产泡沫越来越大。如此发展,房产泡沫破灭只是早晚的问题,破灭得越晚,对经济的损害越大。

【怎么判断好政策、坏政策?】对百姓有利的政策,研究几十年还不成熟,仍在研究,如房产税,公务员财产公示,取消户口管制;对权贵有利的政策,一天就出台,如网络实名制,工人下岗,双轨制。

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