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刘植荣:散布“刚性需求”就是哄抬房价  

2013-04-02 20:42:02|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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散布“刚性需求”就是哄抬房价

作者:刘植荣

如果你想买房,不管是新房还是二手房,售房人员总会用背得滚瓜烂熟的一句话诱导你尽快出手:“现在房价有一些回调,我建议您赶紧出手,楼市还是有大量刚性需求的,调整一段时间以后房价还是会涨的。”当然,“刚性需求”这个词不是售房人员自己提出的理论,而是一些利欲熏心的人的“研究成果”。“刚性需求”还被房地产开发商们奉为金科玉律,房市萧条时,开发商们便会站出来吼两嗓子,鼓动住房消费者进入楼市。

那么,我们先来看看到底什么是“刚性需求”。

刚性需求是个基本的经济学概念,它与“弹性需求”相对应。我们把商品的价格变动对其需求量的影响叫需求价格弹性,用公式表达就是:需求价格弹性=需求量变化百分率÷价格变化百分率。经济学上通常这样规定:当一种商品的价格变化1个百分点时,引起的需求变化量超过1个百分点,我们就说该商品具有需求价格弹性;反之,当一种商品的价格变化1个百分点时,引起的需求变化量小于1个百分点,我们就说该商品缺乏需求价格弹性。换言之,市场对这种缺乏需求价格弹性的商品的需求就是刚性需求。

从需求价格弹性公式可以看出,需求价格弹性越大,说明人们对这种商品的价格越敏感,价格增加少许,就会让需求量大幅减少,也就是百姓常说的“买不起咱不买”。比如羊肉价格上涨,就会让羊肉的消费量减少,收入低的人吃不起羊肉,就改吃猪肉或鸡肉。可见,某种商品的替代产品越多,其需求价格弹性越大,因为人们完全可以彻底放弃消费这种涨价商品,而去消费替代产品。

生活中有很多商品是无法被替代的,食盐、粮食、水、电等这些生活必需品就是如此。一个人正常的食盐摄入量为每月180克,我们不能说食盐价格上涨,就少吃食盐;也不能说食盐价格下跌,就多吃食盐。所以,食盐就没有需求价格弹性,人们对食盐的消费就是典型的刚性需求,食盐消费量与价格无关。

我们再回到房价上来。如果说现在的房市是刚性需求,那就必须证明人们的购物欲望与房价无关,不管房价高低,都要购买。但从北京链家房地产经纪有限公司的数据看,2009年1月到9月底,自住房的买房者占60%以上,2010年第一季度,自住房的买房者降到50%以下,投资型购房成为房市的主流。政府调控力度加大后,链家地产花家地店的成交量迅速下滑了近80%,剩下的20%的购房者基本上都是因为结婚或生孩子急需买房,这才是刚性需求。

可见,中国的房产市场还存在相当一部分投机性购房,也就是各种形式的炒房。2010年5月国家电网曾公布过一组数据,全国660个城市总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。毫无疑问,这6540万套房子是空置房,按每户3口人计算,可供2亿人居住。也就是说,即使停建一切住房,2亿农民进城仍有宽敞的房子住。笔者从一家自来水公司得到的数据,也佐证了中国住房空置率非常高这一判断。某小区约400套房子,水表读数有变化的只有57套,住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率,但从媒体不断披露的数据综合分析,全国城镇住房空置率不会低于30%。

一边是很多居民没有体面的住房,或合租住房,或与父母挤在一起住;一边是大量的住房闲置。这既不道德,也浪费资源,降低效率,并造成严重污染。从房市交易分析来看,现在的住房交易还是以炒房为主,所谓刚性需求不是购房的刚性需求,而是住房的刚性需求。购买一套房子需要一代人甚至几代人的积蓄,大多数居民被无情地挤出购房市场。

只有政府决定在全国范围开征房产税,才能把用作投机的住房逼向市场,这样,就让空置住房成了烫手山芋,谁也不敢放在手里,都急于抛售。只有降低房价,才能让房市大门向低收入群体敞开,把他们的住房需求激活成购房需求。

那些散布“刚性需求”谣言的人,是欺负老百姓不懂经济学,价格上涨绝非一定意味着需求大于供给。例如,2011年3月16日,受日本大地震引发的核泄漏的影响,中国很多地区抢购食盐,有的零售店食盐价格由平时的一元多一袋突然涨到十多元一袋,即使这样还供不应求。这种情况就无法用供需均衡理论来阐释了,而要用哲学上的“反身性”(reflexivity)理论来解释。抢购食盐者的思维与抢购食盐这种现象相互作用,看到大家都在抢购食盐,就认为自己抢购食盐的判断正确,加大抢购量。就这样,“食盐短缺”这个信号不断被放大,直到把所有库存食盐抢光。

中国的房市也是如此,房价上涨不是因为供给不足,也不是因为住房需求突然增加,而是有人将“刚性需求”这一概念故意误读,散布房价只会涨不会跌的谣言,囤积居奇,造成住房短缺的假象,让人们抢购住房,扰乱市场价格秩序。所有这些哄抬房价的行为,都违反了2010年12月4日国务院修改颁布的《价格违法行为行政处罚规定》,也触犯了《刑法》规定的“扰乱市场秩序罪”,必须对此给予坚决打击。只有这样,才能使房地产市场健康发展。

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