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刘植荣:楼顶安装太阳能热水器的法律解读  

2011-10-26 09:21:00|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼顶安装太阳能热水器的法律解读

作者:刘植荣

刘植荣:楼顶安装太阳能热水器的法律解读 - 刘植荣 - 刘植荣的博客

    随着公民维权意识的增强,因在楼顶安装太阳能热水器引发的邻里纠纷日益增多,影响了社区和谐。从媒体报道的此类案件看,冲突大多是法律观念淡漠,尤其是对《物权法》缺乏正确认识造成的。

    根据《物权法》,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯等都属于共有部分。楼顶不属于某一业主专有,而归楼顶下所有业主共同拥有,任何人都无权主张自己享有多大的份额。《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。”在楼顶安装太阳能热水器的冲突就产生在这里,不少人混淆了对专有物的使用权和对共有物的使用权的概念,把两者混为一谈。

    对楼房居民来说,进入自己单元门内那部分空间属于个人专有,在使用上具有排他性,任何人未经允许不得进入。在美国等国家,房屋主人可以依法开枪击毙私闯民宅者。

    共有物的使用权与专有物的使用权截然不同。楼顶是不可分割的,楼顶下所有业主对楼顶的使用权作用到整个楼顶,对楼顶任何一部分的使用被视为是对楼顶整体的使用,因此,在楼顶安装太阳能热水器必须经过楼顶下所有业主的同意。《物权法》第九十七条对此规定得很明确,对楼顶的处分必须经过“全体共同共有人同意”。再有,在楼顶安装太阳能热水器形成对某一空间的永久占有,事实上就成了个人专有,这就改变了楼顶共有物的性质,这与法律相抵触,除非所有业主同意在先。

    我们可以参照楼道来理解楼顶的使用权问题。楼道也是共有物,买楼时已分摊了楼道面积费用。你买了楼道,但不能占有和排他性使用你购买的那份楼道。你在楼道堆放杂物,堆放杂物的楼道空间就被你独占,排除了其他业主的使用,妨碍了便利、安全通行。除了侵权外,在发生地震、火灾等灾害时,楼道堆放杂物会阻碍逃生通道,潜伏着巨大危险,堆放杂物者要承担由此引起的各种危害的责任。

    如果楼顶是露天平台,便可很好理解对楼顶共有物的使用权。所有业主可上去乘凉、观光、喝茶,任何人不得永久占据其中的一部分。中国绝大多数楼顶其实就对顶层住户起着避雨、挡风、遮阳、保暖的作用,平时没人爬到楼顶上去享受生活,在这种情况下,关心楼顶的几乎就只有顶层业主了。

    老楼以及现在一些新楼没有设计出安装太阳能热水器的空间,在楼顶安装热水器意味着改变建筑物部分结构的最初设计建筑功能,侵犯其他业主的正当权益。例如,安装时要破坏楼顶的防水层,安装后也会因热水器自身重力和风力的作用,给楼顶防水层和承重结构造成不间断的损害,铺设在楼顶的水管也给排水造成阻碍。另外,由于水管经过排风管道,影响共用排风管道的正常通风。还有,由于没有固定安装设施,热水器安装不牢固,易被风吹落,危及楼下行人的生命安全。所以,在未建有安装空间的楼顶安装热水器,会给楼顶所有者、尤其是顶层住户以及第三者带来可以预见到的危害。

    根据《物权法》,所有业主对楼顶负担维护、修缮的义务,即使放弃楼顶使用权,也仍要履行其负担的这种义务。楼顶漏水给顶层业主带来损失,所有业主须分摊。在现实生活中,由于楼顶开裂、漏水只与顶层业主有直接利害关系,对楼顶日常维护、修缮的义务以及因维护不善造成的损失实际上只有顶层业主在负担。例如,晚上下雨楼顶漏水,按照法律所有业主都应起来修缮楼顶,尽快阻止危害的继续和扩散。但此时楼下业主恐怕没人愿意尽这种义务,只有顶层业主忙着联系防水公司维修并承担费用,其他业主对楼顶漏水这一危害事实既不担心,也不操心。可见,顶层住户阻止擅自在楼顶安装太阳能热水器不但有法律依据,也合乎情理。如果换位思考,这也很容易理解。同样的情况,外墙也属于共有财产,但顶层业主不得擅自把空调的室外机安装到别人窗下,因为那会给别人的生活带来妨害。

    《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定:“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”可见,法院对顶层业主请求拆除擅自安装在楼顶的太阳能热水器给予明确的支持。

    总之,居民要依法行使对楼顶的权利并承担义务,在楼顶安装太阳能热水器必须征得所有业主、尤其是顶层业主的书面同意。即使获得同意安装,一旦对楼顶造成危害,顶层业主一纸诉状,法院判决拆除热水器,恢复楼顶原貌,也必然会带来经济损失。如果一定要安装,可选择壁挂式太阳能热水器安装在自己家的阳台上,这可避免邻里纠纷和由此引起的经济损失。(作者博客:http://blog.sina.com.cn/zhirong 本文发《中华建筑报》2011年10月25日第3版,头版导读

转发本文媒体:中国建筑新闻网 国际能源网 中国家电网 慧聪网 新浪网 大庆油田信息港 能人网 九正建材网 新电力网 中国改革网 中国太阳能网 中国建材网

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