注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

刘植荣的博客

只有知道真相,才能判断价值。

 
 
 

日志

 
 

刘植荣:征非洲人土地要过法律和酋长关  

2011-06-23 00:01:00|  分类: 走进非洲 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

总理挪不动“钉子户” 补偿公开透明

征非洲人土地要过法律和酋长关

作者:刘植荣

刘植荣:征非洲人土地要过法律和酋长关 - 刘植荣 - 刘植荣的博客

    最近几年,中国建筑企业大举进军非洲,建筑承包商天天与土地打交道,但不少承包商不了解非洲土地征用政策,把中国的“强拆”带到了非洲,不但影响到工程进度,也由此引发一系列冲突。本文作者结合自己的工作实践,谈谈在非洲如何征用土地。

 

1.酋长依旧是“地主”

 

    非洲多数国家土地国有或公有,如《埃塞俄比亚联邦民主共和国宪法》第四十条规定:埃塞俄比亚土地公有,任何人和组织不得买卖土地和进行其他交换,在不侵犯土地公有的前提下,政府保障私人投资者根据法律租用土地。

    根据我对非洲法律的理解,非洲土地的所有权实际上是个模糊概念。国家为了公共目的征用了的土地属于国有,包括原始森林、湖泊、河流等;荒地属于村镇所有,为了村镇的共同利益,村镇也会在自己的村民中征用土地用作教堂、学校、试验田、水库等,被村镇集体征用了的土地也属于村镇所有;农民从祖辈继承下来的土地或自己开垦的荒地则属于公民个人所有。

    值得一提的是,在非洲保留酋长制度的国家,虽然法律明文规定土地国有,但政府很尊重酋长的权利,政府要征用土地,先找酋长商议,因为部落的领地名义上讲是酋长世袭下来的,只有在获得酋长的书面同意后,政府方可启动征用程序。

    我在喀麦隆非洲银行公路项目上征用建设用地就是如此。喀麦隆1974年土地改革后,法律规定喀麦隆所有领土归国家所有,但项目用任何一块土地,我都要先打听这块地属于哪个酋长的领地,然后找酋长商谈,讲明征地位置、大小、用途和使用年限,酋长一般不会拒绝,他会安排时间,让政府土地评估人员对要征用的土地地上财产进行评估,依法办理征用手续。

 

2.非洲“钉子户”,总理挪不动

 

    非洲虽然土地国有或公有,但政府要使用土地,必须和公民个人或酋长协商,而且一定是先行补偿,然后才能获得土地的使用权,这在一些国家是被写入宪法的。如《埃塞俄比亚联邦民主共和国宪法》第四十条第八款就规定:“政府征用私有财产用于公共目的时不得对该财产造成侵犯,并在支付了该财产主人与该财产等值的补偿后方可使用。” 这里所说的补偿,并非是对土地的补偿,因为土地公有,而是对附属在土地上的建筑、种植物和经过劳动改变了的有益用途的地貌的补偿,如房屋、禾苗、树木、水渠、田埂等。

    在埃塞俄比亚,法律要求补偿款支付1个月后,方可使用土地。这是个非常人道的制度安排,因为征用居民住房,居民需要拿到补偿款到另一块土地上盖新房或买房,这需要一段时间。

    非洲的“钉子户”比中国的“钉子户”还要牛上许多,如果他们认为补偿不合理,即使总理出面也不买账。

我在世界银行埃塞俄比亚公路项目工作时,要征用一块借土场,要征用的这块土地很肥沃,上面种有小麦,地的主人认为国家补偿低,不同意征用。在多次协商没有达成协议的情况下,只有放弃这块土地,寻找替他的土地替代。

    同样是在这个项目上,要征用Gimbora河的一段河道,开采这段河道里的沙子用作公路建设。我找Gubalafto县的县长,提出征地申请。县长告诉我,这段河道已分配给青年协会开采了,需要与青年协会协调。经过与青年协会协商得知,该段河道被分给了个人,大家对补偿标准意见不统一,无法达成协议。由于项目附近没有合格的沙场,我还是想尽一切办法争取把这段河道征下来。于是,我又找到北沃罗省省长寻求解决,仍然无果。然后又找到阿姆哈拉州州长,州长也说河道已经有了归属,不能再征用。我把整个情况报告给埃塞俄比亚公路局,公路局局长把情况汇报给埃塞俄比亚总理。梅莱斯总理亲自给阿姆哈拉州州长写信、打电话协调此事,还是没办法解决,因为埃塞俄比亚是联邦制,总理不能干涉各州自己的事务,只能协调,不能命令。最后,项目不得不征用一段距工地88公里远Ale河的一段河道采沙。

    还有一次,根据该项目的设计图纸,路堑上一农户在施工区域内,需要搬迁。房子主人对补偿标准不满意,拒绝搬迁。遇到这种情况,是绝对不能“强拆”的,只有修改工程图纸,调整道路中线,避开这所房子。

 

3.评估透明,直接支付

 

    在非洲,地上附属财产的评估由业主单位代表、县政府有关领导、村长(酋长)、项目代表和财产所有人共同进行,由县政府出具补偿标准。房产的补偿标准不但与建筑年限有关,还与所使用的建筑材料有关,用多少木料、多少水泥、多少铁皮、所少石头,都要进行测算。青苗则按过去3年当地平均每公顷产量价格的平均值作为补偿标准。如在喀麦隆西北大区,菠萝为每株1200中非法郎,3年以下的棕榈树每棵10000中非法郎,3年以上的棕榈树每棵35000中非法郎,李子树每颗10000中非法郎,白木树每棵20000中非法郎。

    财产评估时当场清点,当场核算,当场签字。相关人员签字后,业主代表把补偿文件带回由主管领导批准后立即支付。补偿款通过银行转帐到土地主人手中,没有中间环节,土地主人直接到指定银行领取补偿款。

    根据国际工程承包合同,建设用地有时由承包商自己支付补偿款,因为投标价格包括土地征用补偿费用。在这种情况下,土地征用程序与业主支付补偿款的征用手续基本相同,只不过是补偿款由承包商直接支付给土地主人。

    由于征地补偿程序公开透明,我在世界银行埃塞俄比亚项目和非洲银行喀麦隆项目工作时,没有因补偿款问题发生过纠纷,因为补偿款大家都知道,没有中间环节,谁也无法贪污,这就从程序上杜绝了侵占征地补偿款的可能性。

 

4.争议靠法,权力靠边

 

    征地拆迁工作实际上就实施财产的转让程序,如果在其过程中发生冲突,都要用法律手段来解决。

    我在喀麦隆时,就遇到过政府用地许可遭酋长起诉的案子。非洲银行一公路项目需要一块采石场,我找到西北大区莫莫省的省长艾萨克先生,按照征地程序征用了这块地,艾萨克省长也签发了土地使用行政许可,项目获得了这块土地的使用权。后来,一个叫封格姆·果吉·丁卡的酋长起诉艾萨克省长,称该土地是他世袭的,要求法院判决艾萨克省长签发的土地使用行政许可无效,判令项目撤出有争议的土地。

    这个官司打了1年多,多次开庭,由初级法院一直打到上诉法院。最后查明,原告不在喀麦隆居住,他居住在英国,是委托国内的律师提起诉讼的。法院要求原告出庭,但原告没有回国出庭,这个案子才算了结,承包商继续使用那块土地。

    非洲经济虽然落后,但他们的法制建设还是比较健全的,征地拆迁程序被纳入法制轨道,依法用地,公开评估,阳光补偿,人权优先,对中国在非洲的建筑承包商来说,必须了解土地征用的法律和政策,避免因土地征用不符合手续影响工程进度和带来不必要的诉讼。(作者博客:http://blog.sina.com.cn/zhirong 本文发《非洲》,发表时有改动)

致富道路在哪里开了岔?
揭穿个税障眼法
从猴子消费行为看公平与效率
关于中国个税改革的九点看法
刘植荣谈税收与工资分配改革之一:提高起征点,不如放弃个税
刘植荣谈税收与工资分配改革之二:财政赤字就是腐败赤字
刘植荣谈税收与工资分配改革之三:少纳税不能阻止“三公”消费
刘植荣谈税收与工资分配改革之四:提高最低工资会增加就业
刘植荣谈税收与工资分配改革之五:管道工与部长为邻,百姓就幸福了

  评论这张
 
阅读(199)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017