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刘植荣:“住房空置率之谜”亟待解开  

2011-12-19 01:13:36|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房空置率之谜亟待解开

作者:刘植荣

在市场经济中,住房空置率是与居民消费价格指数(CPI)同等重要的统计数据。中国作为世界上最大的房产市场,住房空置率却始终是个谜,这不但是经济统计上的一大缺陷,也是造成中国房产市场充满不确定性、房价失控的一个主要原因。

  国家统计局认为,统计住房空置率是非常复杂的国际难题2010811日,统计局发言人盛来运说:空置率和待售面积概念很清楚,但要清楚计算出来很难……有的房子是楼房,有的是平房,有的还是危房。有钢筋混凝土的,有砖的……所以要想计算出一个准确的空置率很难,这也是国际上的难题。

  退一步来讲,即使精确统计有难度,也不代表可以忽视这一重要楼市数据。所以,笔者不敢苟同上述观点,他把一个简单的统计复杂化了,把空置率这个国外几十年前就开始统计的基本经济数据神秘化了,难道外国的住房是用相同的材料在同一天建成的相同式样的建筑吗?

  根据美国商务部2011112日发布的报告,2011年第三季度自住房空置率为2.4%,在1956年到2006年期间没有超过2%。可见,美国至少在55年前就开始统计住房空置率了。不单是美国,加拿大、西班牙、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、拉脱维亚、卢森堡、荷兰、斯洛伐克、瑞典等,几乎所有市场经济国家早就进行住房空置率统计。可见,统计住房空置率并非什么国际难题

  外国统计住房空置率基本上都以住房单位(一套可供人独立生活的住宅)为统计单位,有的国家只笼统地统计住房空置率一大项,有的国家则细分为出租住房空置率”“出售住房空置率”“出租兼出售住房空置率”“自住房空置率等几项。统计时,全国在规定的时间内同时入户统计,家里无人的住房就是空置住房(出差或到外地度假等临时外出除外),新竣工住房如果安装了门窗、地板和天花板也被列入空置住房。住房空置率的统计原则是,一个居民户只允许有一个住房单位,如果有两套以上的住房,则除了一套经常居住的住房外,其余都统计为空置住房。可以看出,空置住房就等于住房总数减去居民户总数,住房空置率的计算公式就是〔(住房总数-居民户总户数)÷住房总数〕×100%

  其实,自来水公司和电力公司也可概略统计住房空置率。某一时期水表、电表的计量低于某个数值,就可以认定住房空置。水表、电表不走字那就是住房空置,因为如果有人居住,肯定要用水电。水电消耗量过低,也被认为是住房空置,因为如果一个居民户有两套以上的住房,可以在几套房子轮流居住,就会造成水电消费量过低。

  不统计住房空置率,不管是政府、投资者或居民,就不清楚住房规模,只凭价格判断住房需求是旺盛还是萎缩。如果房价上涨,就认为是住房需求旺盛,房地产投资规模扩大;如果房价下跌,就认为是住房需求趋于饱和,房地产投资规模缩小。

  市场也会失灵,仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误,尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI时,居民为了避免自己的财富缩水,纷纷把钱取出来购买房产,于是,房价就被炒高了。这时的住房就成了吉芬商品,根本不是什么刚性需求,因为高房价是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的。炒房、囤房,导致房价等经济指标的紊乱,使经济数据不能反映真实的社会需求,扰乱了人们对供给与需求的判断,造成房地产投资过热,而其他领域的投资则相对不足,带来巨大的投资浪费和整体经济效益损失。

  《人民网》在201076日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现,中国空置房可供2亿人居住》的文章,据此,我们可以推算出住房空置率大致为多少。中国城镇人口约为6.656亿人,空置住房可容纳2亿人,这意味着住房空置率大致为(2÷6.656×100%≈30%

  笔者近期发表的《炒房危害百倍于炒股》一文业已论述,房屋空置会造成大量的资源浪费和环境污染,不但危害经济,也可能引发诸多社会问题。美国学者经过多年的研究认为,住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高,则说明房产投资过热,政府就应出台调控政策。

  例如,荷兰安排无房户免费入住空置一年以上的住房;法国对空置住房的产权所有人进行罚款,空置一年处以房价10%的罚款,空置两年处以房价12.5%的罚款,空置三年是15%的罚款,处罚力度逐年加重;丹麦强迫空置超过两个月的住房免费供他人使用;瑞典征用空置住房当做廉租房供无房户使用,甚至把空置住房推倒;德国市镇的住房空置率如超过10%,政府可以推倒那些出租不出去的空房。

综上所述,为了房产市场的健康、有序、平稳发展,为了减少资源浪费和环境污染,为了社会和谐与经济稳定,统计部门要尽快解开住房空置率之谜,把5%的住房空置率作为住房调控的一个主要指标。

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