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刘植荣:房价下跌拉开序幕  

2011-11-30 01:37:00|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价下跌拉开序幕

作者:刘植荣

        最近几年,高房价把中国百姓压得喘不过气来。近一个月来,一些城市的房价出现了下跌的拐点。国家统计局发布的数据显示,今年10月70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长,平均环比下降0.14%。另据11月21日《人民日报》的报道,位于上海青浦的“万科尚源”今年7月推出的精装房最低备案价每平方米16400元,如今降至11200元,降幅逾30%。

  上海房价降三成是不是就到了低价位呢?比较房价的高低要有个参照物。我们姑且以美国房价作参照物,看看中国房价是高还是低。

  根据美国统计局的数据,2011年9月份,美国全国新房交易价格中位数为204400美元(含地产价格)。美国住房室内使用面积中位数为177平方米,地产面积中位数为1416平方米。如按70%的出房率计算,那177平方米的使用面积就相当于253平方米的建筑面积。另外,美国住房还有平均50平方米的车库,加在一起的建筑总面积就是303平方米。美国住房多是独立房屋,也就是我们所说的别墅,该地产上的花园、游泳池等都属赠送。

  美国联邦政府对年收入低于15万美元的家庭购买首套自住房给予补贴,收入越低,补贴得越多。2010年,美国共有210万家庭获得政府的购房补贴,平均每户得到房补7429美元。如果把政府补贴部分从房价里剔除,个人支付的房款还剩196971美元。

  美国2010年家庭净收入中位数为49445美元,就是说,普通家庭用4年的工资即可购买一套建筑面积为303平方米的住宅。其实,就是这个价位对美国人来说也是偏高的,美国历史上的房价通常是居民年收入的2至4倍。

  我们再回过头来看看上海居民的住房负担情况。根据国家统计局发布的数据,2010年上海城镇非私营单位职工年平均工资为71874元,我们按夫妇俩都在政府部门或国有企业工作计算,一年的收入就是143748元,目前303平方米的房价就是3393600元,约需24年的家庭收入,是美国的6倍。中国私营单位职工和农民收入远远低于非私营单位,上海全市家庭收入的中位数肯定要比143748元低得多,那购买一套住房所需要的年限实则更长。

  如果我们把住房标准降到美国的三分之一,即面积为100平方米,那上海收入较高的家庭也需要8年的工资。由于房价与当地居民收入成正相关关系,收入高的地区,房价也高,收入低的地区,房价也低,上海居民的住房负担大致也是中国其他地区的住房负担。

  我们再从另一个角度分析中国人的住房负担与国外相比究竟有多重。联合国认为,合理房价应是3到6年的收入可以购买一套舒适的住房。根据国家统计局发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》,全年农村居民人均纯收入5919元,城镇居民人均可支配收入19109元。中国城乡人口几乎均等,我们可以知道全国人均年收入为12514元。根据《2010年第六次全国人口普查主要数据公报》,中国平均每个家庭户的人口为3.1人,那家庭总收入就是38793元。如果用4年收入买套美国那样303平方米的住房就需要155172元,平均每平方米512元。当然,中国的房价高也有一些其他因素,比如城市化进程、传统意识等等。但即使剔除这些因素,现在的高房价恐怕依然是与普通百姓遥遥相望的。

  美国住房有2%左右的房产税,但这与他们的收入相比也算不上是个大负担。正因为有房产税,在某种程度上限制了炒房行为,使美国房价几十年来基本保持平稳,人们一般不会购置多余的住房空置。2011年9月底,美国共有住房132353000套,住房空置率仅为2.4%。

  从媒体曝光的一个又一个的“鬼城”(空置率很高的住宅区)来看,中国房产投资过热,投机炒作造成大量住房空置。国外政府定期公布住房空置率,以此引导人们的房产投资和住房消费。中国不统计住房空置率,这也是造成房产盲目投资、房价大起大落的一个原因。

  进入21世纪,我国在人口问题方面同时出现两个趋势:一个是少子化;一个是老龄化。在假定没有非正常死亡的情况下,每对夫妇应该生育两个孩子才能保持我国人口总数不变。但中国人的平均生育年龄约是25岁,按照目前“一对夫妇一个孩”的计划生育政策,意味着每一代人会比上一代减少一半人口,也意味着每25年就有50%的房子空出来,这就会导致房屋空置率以惊人的速度增加。根据预测,2020年前后中国人口数量开始下降,再加上现在一些家庭把儿子、孙子的房子都给买下了,从那之后“鬼城”会日益增多。

  通过中外房价对比,我们知道中国目前的房价高得离谱。通过住房空置率和未来人口数量剧减这一事实,我们知道中国未来的住房需求会急剧下降。由此,我们可以得出结论,目前房价的下跌,房地产的调整,那是必然趋势。房价跌三成,这也仅仅是房价下跌的序幕刚刚拉开。

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