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刘植荣:渝沪房产税很温柔  

2011-01-31 19:49:00|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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渝沪房产税很温柔

作者:刘植荣

    (人民网 转发本文)1月27日晚,重庆市和上海市同时决定从1月28日起征收房产税,并公布了房产税暂行办法,百姓终于看到了“戈多”的真面目。下面,我们分析一下这两个房产税方案会带来哪些影响,对楼市的调控作用有多大。 

房产税是雷区,埋雷者绕开了

我们先看看房产税征收对象。重庆市的房产税征收对象一是独立别墅,也就是说与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅;二是个人新购高档住房,也就是单位面积价格是均价2倍以上的住房;三是“三五人员”(同时无户籍、无企业、无工作)新购的第二套以上的普通住房。上海市的征收对象一是新购且属于家庭第二套以上的住房;二是非本市居民家庭在本市新购的住房。

从两个直辖市的暂行办法看,房产税税基过窄,列入房产税征收范围的住房很有限,存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围,也就说,一个人过去有几十套房子也不征税,特别是重庆市,对房价低于平均房价2倍的住房,即使是增量住房也没纳入征税范围。

细心的人不难发现,这两个暂行办法似乎故意让房产税绕开某些人,因为在征收对象上的一些规定非常滑稽,匪夷所思。

首先是户口限制,本市户口房产征税放宽,公务员都有本市户口,这样,就把公务员群体划到了圈外。对存量住房不征税,这显然是保护利益既得者的利益,制定暂行办法的人又一次把自己划到圈外,因为不少官员有数套房子,所以就规定“既往不咎”,不管拥有多少套住房,一律免税。

在住房种类上划线更为明显,重庆市在细则里特别绕口地把独栋商品住宅解释为“在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅”。明眼人一看就知道,有一批政府官员有别墅是连体的,也就是两家共用一个墙体或有墙体相连,也有官员在集体所有的土地上建有别墅,所以,在细则里才拐弯抹角地把这些别墅绕开。重庆市黄奇帆市长自己也坦诚地说:“就我印象而言,政府官员的房屋,如果是有产权的房屋,是没有别墅的。”显而易见,在制定房产税政策时,官员内部首先进行了排查,否则市长也不会有这个印象。

现在,房产税成了地雷阵,这个地雷阵是官员自己布设的,官员当然知道哪里有雷,所以,就左闪右跳让自己避开了房产税。既然房产税暂行办法出发点就不公正,执行起来肯定有难度,其效果也就大打折扣了。

  税基过窄,不会显著影响主体房价

  从两个直辖市的暂行办法来看,房产税税基过窄,列入房产税征收范围的住房很有限,存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围,也就是说,一个人过去有几十套房子也不征税,特别是重庆市,对房价低于平均房价2倍的住房,即使是增量住房也没纳入征税范围。

  在住房种类上划线更为明显,重庆市在细则里特别拗口地把独栋商品住宅解释为“在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅”。重庆市的黄奇帆市长自己也坦诚地说:“就我的印象而言,政府官员的房屋,如果是有产权的房屋,是没有别墅的。”也许,在制定房产税政策时,官员内部首先进行了排查,否则黄市长也不会有这个印象。

  重庆市和上海市的暂行办法把好多本应纳入征税范围的房子都给绕开了,这对房产市场的主体部分不会带来显著的影响。房产税具有再定价功能,对独立别墅和豪宅征税,只能调控高档住房的价格,而普通百姓又有几人是住别墅的呢? 百姓对房价意见很大,不是对别墅和豪宅的房价意见大,而是对普通住房的房价意见大,可公布的房产税方案把百姓最关心的房产的主体部分撇开不征,既然税没有作用到普通住房上,也就很难对普通住房起到再定价功能。

  再有,上海市暂行办法规定,上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,给予退还。这种规定就意味着炒房可以退税,一个家庭可以每年买一套卖一套,然后得到退税,也就相当于免税,这不能从根本上打击炒房投机行为。

  按家庭户计征,影响家庭稳定

  重庆市的房产税方案是按家庭户计征,上海市的房产税方案只对新购房部分提到了人均面积。房产税按家庭户计征很不公平,穷人可能三代同堂,甚至四代同堂,六七口人居住在一起,富人可能一两口人一家,这样,六七口人的家庭和一两口人的家庭就要交同样的税,这显然不公平。

  房产税按家庭户计征会引起假离婚、假分家现象。例如,有一个三口之家新买了三套房子,为了逃税,夫妻离婚,孩子另立门户,这样三套房子就都免税了。假离婚、假分家必然带来家庭关系的混乱,破坏家庭稳定,引起诸多社会问题。

  所以,“起征点”绝对不能是家庭户,而应是家庭成员人均住房面积或人均房产价值,这样就阻止了假离婚、假分家现象,既避免了税源流失,也维护了家庭和社会的稳定。

  税率过低,难撼炒房暴利

  重庆市房产税的税率为0.5%、1%和1.2%三个税级,上海市房产税的税率为0.4%和0.6%两个税级。由于房产税不像外国那样普遍征收,而是对特定的比例很小的房屋征收,这么低的税率对房市的影响微乎其微。炒房客根本不会把这么低的税率放在眼里,甚至连考虑都不需要考虑。

  正是由于税基过窄,税率偏低,两个城市的房产税只能说是象征性的,或者说是试探性的,并不是实质性的房产税。重庆市的黄奇帆市长说:“重庆的财政一般预算收入有1000多亿,今年的房产税也就在1.5亿左右。”这么大的城市就1.5亿的房产税,这点钱恐怕还不能弥补征税成本。国外的房产税占到财政收入的70%以上,我们才占0.15%,少得可以忽略不计。那1.5亿元如果购房,也就能买几套高档房,这就好比在湖泊里投入一粒沙子,根本起不了涟漪。

  只有普征高税,才能调控房价

  按照成熟市场经济国家的经验,要想让房产税起到调控房价的作用,必须实行宽税基、高税率的政策。从目前重庆市和上海市的方案看,这么窄的税基,即使税率定在10%也不算高。

  韩国在2002年到2005年的几年间房价上涨了24%。2005年8月31日,韩国推出《不动产综合对策》,提高房产税率,对房地产交易税也进行了大幅度提高,房屋转让所得税由9%-36%提高到50%以上,使炒房客无利可图,纷纷把囤积的房子出货,房地产价格骤然下降。

  美国房价1940年为每套30600美元(含地价,下同),1950年为44600美元,1960年为58600美元,1970年为65300美元,1980年为93400美元,1990年为101100美元,2000年为119600美元,2010年12月1日的价格为189900美元,70年间房价平均每年上涨2.6%,低于银行利率,总体上讲是平稳的,把房价控制在一个普通劳动者3至5年工资可购买一套舒适住房的范围。

    总之,重庆市和上海市出台的房产税方案很温柔,对近期房市不会产生显著的影响。要想真正让房产税起到调控房价的作用,首先必须公平,不要有意把特权阶层放到征税范围之外。其次要扩大税基,对百姓真正关心的普通住房征税,而不只是针对高档住房。三是要提高税率,税率可根据房产市场状况每年重定一次,以房价的涨幅小于银行利率为原则。(原文见《新金融观察》2011年1月31日第21版) 

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