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刘植荣:揭秘真实的美国房地产(图)  

2010-05-20 00:03:00|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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揭秘真实的美国房地产
作者:刘植荣 投票支持

刘植荣:揭秘真实的美国房地产(图) - 刘植荣 - 刘植荣的博客    一些房产大腕和炒房者别具肺肠地忽悠中国百姓房价不高,并引用美国房价作对比,可惜他们没有告诉中国百姓真相。笔者经过考察研究得出的结论是:美国人住房自有率为68.3%4个以上房间的住房占住房总数的90%,普通工人5年工资可买别墅式住房,华盛顿房价从20064月到20104月平均每年下跌10.4%,美国全国1940年到2000年的房价平均每年上涨2.3%,这期间的房租平均每年上涨1.26%

购占地2500平方米房子花28万美元

我的一个朋友Jessica住在美国明尼苏达州布莱恩市,她和丈夫开了一家牙医诊所,有两个孩子,一个是12岁的女儿,另一个是7岁的儿子。

2009年夏天,Jessica花28万美元买了一处2000年建的三层独立住房,室内使用面积500平方米,2厅、5卧、4卫、2车库(其中一个是2车位);房屋周围是绿地,这所房子占地面积2500平方米。

房子买下后,Jessica花4万美元对房子进行了修整粉刷,并更换了中央空调。

美国出售的住房几乎都是精装修,并配置空调、冰箱、暖气、洗衣机、烘干机等基本生活电器。美国住房面积的计算方法与中国不同,他们说的面积是有供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没有供暖都不算面积,均属赠送。独立住房均附带花园,有的还有游泳池赠送。车库一般都可停放2-3辆汽车。

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Jessica对这所房子很满意,一个是价格便宜,再有就是社区环境好,是布莱恩市的富人区,房子坐落在一个高尔夫球场内,风景秀丽,环境幽静,世界头号球手伍兹也曾来此打球。

这处房产每年交纳的房产税为8000美元,约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交,也可一年一交。除了房产税,还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳,每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶,一个用于放置普通垃圾,一个用于放置可回收垃圾,每月共交垃圾处理费20美元。

美国拥有房产的开支主要是房产税,一般来讲,美国的房产税税率是住房价值的1%-3%。房产税各地区之间差别很大,即使一个城市的不同街区税率也不相同,富人区、社区环境好的街区房产税税率就相对高些。可以这样理解,房价高的地区房产税税率也高。这大概是政府通过房产税税率影响公民住房偏好,防止人们过度拥挤在一个地区。再有,如果地方政府开支增大,也会随时提高房产税的税率,因为房产税是地方政府的主要财政收入。

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Jessica在明尼苏达州奥克达尔还有一所房子,这所房子也是2000年建的,是5年前房价最高时花28.5 万美元买下的。这所住房的室内使用面积为300平方米,2厅、3卧、2卫、2车库,前后花园,现在以每月1400美元的租金租了出去。

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4个以上房间的住房占住房总数的90%

美国有三种形式的住房:独立住房,相当于中国的别墅,有前后花园,四周不与任何其他建筑相连;连排房,一侧或两侧与其他建筑相连,有较小面积的独立花园;单元住房,和中国的楼房一样,没有属于自己的绿地。

美国4个房间以上的住房占住房总数的90%,室内使用面积中间值为177平方米,地产面积中间值为1416平方米。

拥有住房是美国梦的核心。在美国,购买住房不仅是为了栖息,也是对生活方式的选择与投资。如果想过安逸的田园式生活,就要买有前后花园的独立住房,周末可以修剪花草树木。如果为了上班方便,那就住市内的单元房,周末开车去海滩享受阳光与海风。

美国普通家庭通过抵押贷款购买住房的人不在少数,特别是由于经济危机,第一套住房的贷款利率降低,吸引了不少人通过房贷购房。

2010年5月12日,美国首套住房15年期房贷固定利率为4.3%,30年期房贷固定利率为5.03%,大大低于购车等其他用途的贷款利率。房贷低利率也吸引了不少高收入群体加入到房贷行列,把省下的钱投资到其他领域。

首付额一般是房价的10%,实际上也有超过20%的,退伍军人则是零首付。首付比例多大,是由政府各项优惠政策及个人经济状况决定。

房产交易时,除支付房款或首付外,还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等等费用,所有这些税费加在一起,大约是房价的3%-8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房(房地产经纪人通常由卖方聘请),还需支付经纪人一笔费用,这笔费用是房价的5%-7%。

前年底开始每个季度房价下跌近20%

进入21世纪,由于美国政府疏于对房地产市场的监控,导致炒房过热,房地产泡沫形成,最终于2008年爆发金融危机,大量房地产开发商破产,失业率增加,房贷无法偿还,银行相继倒闭,一些被收回的抵押住房二次流入市场,供大于求,造成房价急剧下跌,标价10000-50000美元的住房随处可见。

在2009年9月8日—11日举办的第十三届中国国际投资贸易洽会上(厦门),展出了姚明打球所在地美国休斯敦市区58套酒店式别墅,每套居住面积130平方米,1厅、4室、2卫、1厨,售价仅为120690美元。

从2008年第4季度开始,美国每个季度的房价跌幅接近20%,到2009下半年已回落到2002年的价位。

根据美国住房监测机构2010年5月10日发布的全国54个大城市住房信息,全国54个大城市共有待售房1187733套,平均房价为每套242073美元(卖方期望价,非交易价),房价总的趋势是下跌的。

房价最低的5个城市是密歇根州底特律,每套109900美元,与去年同期相比下降12%;内华达州拉斯维加斯,每套135000美元,同比下降10%;俄亥俄州克利夫兰,每套139900美元,同比下降5.7%;印第安纳州印第安纳波利斯,每套145000美元,同比下降3.3%;内布拉斯加州奥马哈,每套 149900美元,同比下降6.3%。

房价最高的5个城市是加利福尼亚州圣何塞,每套499950美元,同比下降5.6%;加利福尼亚州旧金山,每套499900美元,同比下降6.1%;加利福尼亚州奥伦奇,每套450000美元,同比下降0.8%;夏威夷州檀香山,每套450000美元,同比下降3.2%;纽约州长岛,每套429000美元,同比下降4.5%。

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华盛顿平均每套房子28万美元

根据美国劳工部发布的数据,2008年美国共有135185230名从业人员,美国从业人员的平均年收入为42270美元,注意,这是全国所有从业人员的平均收入,并非只是吃皇粮的平均收入。也就是说,美国普通工人能用5年的工资在54个大城市买室内使用面积为177平方米、地产面积为1416平方米的住房,这符合联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为3-6年个人收入的标准。

下面看看美国首都华盛顿近4年来的房价变化情况。美国首都华盛顿2006年4月的房价为每套489528美元,2007年4月为446862美元,2008年4月为357739美元,2009年4月为320725美元,2010年4月为316173美元,房价平均每年下降10.4%。在这4年间,2006年5月房价最高,为490354美元,2010年1月房价最低,为286000美元。

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虽然现在处于经济复苏阶段,但美国房地产市场仍是买方市场。根据MLS的数据,不少房子标价50000美元,标价10000-20000美元的房子也不少见。

亚利桑那州的经济在美国各州中属于较好的,在首府菲尼克斯市,经济危机爆发前50万美元的房子,现在最多能卖到30万美元。

佐治亚州首府亚特兰大有87000套住房待售,房价急剧下跌,许多小公寓以“跳楼价”出售。

根据美国住房监测机构 2010年5月10日发布的售房公告,当天全美国新挂牌的房子要价最高的10所房子也仅在501000美元到505000美元之间。

美国人住房自有率68.3%,租住率31.7%

根据2008年的统计,美国共有永久住房128203000套(另外还有4402000套季节性住房),其中80406000套是独立住房,独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724,每2.37人拥有一套永久住房,2008年美国平均每个住户(住在一套房子里生活的人组成一个住户,与家庭户有别)2.55人,也就是说,美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%,租住率为31.7%。

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美国房价1940年平均每套为30600美元(按2000年美元计算,下同),1950年为44600美元,1960年为58600美元,1970年为65300美元,1980年为93400美元,1990年为101100美元,2000年为119600美元,平均每年上涨2.3%。

美国房租的中值价为,1940年为284美元/月,1950年为257美元/月,1960年为350美元/月,1970年为415美元/月,1980年为481美元/月,1990年为571美元/月,2000年为602美元/月,房租平均每年上涨1.26%,增幅是房价增幅的55%。

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2007年,每套住房用于房贷月供、房产税、房屋维护费用和折旧等费用为972美元/月,全国住房估价中间值为191471美元/套,房屋交易价中间值为100359美元,可以看出,美国住房的实际交易价格是估价的52.4%。2007年的房屋空置率为13%。

房地产商年利润超过10%政府就出手

美国1949年通过的《住房法案》提出了美国的住房目标:“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”。60年来,美国政府采取多种补贴措施保障低收入家庭的住房,如廉价住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房课税扣除、第一套住房房贷利率课税扣除等。

美国从1940年到2000年房价平均年增长率为2.3%,可以看出,房产税对防止过热炒房、抑制房价的过快上涨起到决定性作用。房地产开发商的年利润超过10%政府就出手,通过政策和税收机制稳定房价。

总体上讲,除了21世纪初的前7年,美国对房价的控制是有效的,在历史上没有出现过房价飙升的现象,切实保护了公民的利益。

由于房价的相对稳定,百姓能拿出更多的钱用于其他领域的投资和消费,扩大了内需,促进了经济的可持续发展。(本文发羊城晚报,作者博客:http://blog.sina.com.cn/zhirong )转载:人民网 新华网 中国网 中国经济网 新浪 搜狐 腾迅网 光明网 中国改革网 汕头信息港 搜房网 中国选举与治理网 中工网 中评网 中安在线 中国教育信息网 中国广播网 东北新闻网 中国日报

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