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关于征收物业税的思考  

2010-01-06 08:32:00|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于征收物业税的思考 - 刘植荣 - 刘植荣的博客作者:刘植荣 LIU Zhirong 关于征收物业税的思考 - 刘植荣 - 刘植荣的博客支持

本文是《光明网》首页评论员文章201014,国家税务总局透露,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税开征步伐将大大加快。这是一则大快人心的好消息,是全国人民期待已久的大喜讯。作者从2005年以来,发表了《房产税,平抑制房价的杀手锏》《法国对房产转让的管理及启示》《物业税,百姓安居的保护神》等多篇文章,论述了征收物业税的必要性。作者在2009122日发表的《公民刘植荣致总理公开信:论高房价的十大罪状》中,也着重论述了政府征收物业税的紧迫性。作者这几年花费了不少心血呼吁政府尽快征收物业税,没有物业税,就不是完全市场经济,房产市场就会失控,其结果是中国的高房价破坏了国民经济的平衡发展,造成巨大的资源浪费,给众多的家庭带来了苦难甚至是灾难。

作者过去论述物业税的文章不少了,本文仅就国家税务总局决定加快征收物业税提出几点思考与建议。

一、中国物业税自古就有,现在是非征不可

我国居民住房的物业税早在周朝就有了,《周礼》上讲的掌敛廛布而入于泉府,就是指市邸房舍之税。唐朝在全国开征间架税,也是指的物业税。清光绪二十四年(1898年)发布的《房捐章程》,按房子租价征收十分之一的税,若房屋为房主自住,则按临近相仿房屋的租价计征。1915年,民国政府制定了《宅地税征收条例》,根据房屋的地理位置分315级税率。中华人民共和国成立后,由于社会制度的改变,城镇居民实行福利分房,不存在个人房产,国家不能对自己征税,所以,城镇居民物业税就自然取消了。

住房改革以来,城镇居民的住房自有率不断上升,这么多年来一直不征收物业税,已经是一种畸形的市场经济,因为在市场经济中,物业税是政府的最主要的一个税种,西方国家地方政府财政收入约有80%来自物业税,连世界最贫穷的国家之一肯尼亚都接近70%,可我们搞了这么多年的市场经济,物业税在政府财政收入中的比例几乎是零,这严重违背了市场经济规律和国际惯例,使我国的市场经济地位一直得不到主流国际社会的承认。为此,政府应加快各项准备工作,尽快征收物业税。

二、征收物业税的作用

市场经济之所以需要物业税,这是因为:

1.物业税提高公共服务质量。由于物业税是政府的主要税源,征收物业税,使政府有充裕的财政用于公共服务事业开支,如免费教育、失业救济、全民公费医疗、雇用公务员、修建图书馆、街道、公路、公园等等。

2.物业税抑制房价飙升。物业税是平抑房价的杀手锏,是百姓安居的保护神。在市场经济中,政府对价格调控的最直接和有效的手段就是税收,通过调整税率,可以把商品的价格控制在合理的价位。譬如,韩国在2002年到2005年的3年间,房产价格上涨了24%2005831日,韩国推出《不动产综合对策》,提高物业税和交易税(对拥有两套以上住宅的房产交易税提高到50%,豪宅的税率更高),这就使炒房团无利可图,纷纷把囤积的房子出货,使房地产价格骤然下降。

再有,地方政府通过征收物业税充实财政,可以在用于建造住房的土地转让上降价,从而降低住房的成本,使房价在百姓能接受的价位上运行。联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为收入的3—6年。

3.物业税促进经济的健康可持续发展。只要有市场经济,就有房产投机,房产投机和炒股一样,是合法的经济活动。但炒房和炒股不同的是,股票就是个数字,不是物品,人们炒股除了浪费人力资源外,不会浪费其他有形资源。房产则不同,如果社会上过多的人炒房,房屋的空置率就会提高,就会对土地资源、原材料、能源等造成了极大的浪费,降低了总体经济发展效率。所以,通过征收物业税,可遏制了人们的对房产的炒作,让拥有两套以上住宅的人数减少,市面上拥有更多的房源,房价必然降下来,使更多的人能够拥有一套住房,减少房屋空置率,避免资源和财富的浪费,提高经济效率。

4.物业税缩小贫富差距。由第一次分配不公带来的贫富差距可以通过征收物业税进行平衡,富人住房大、房子多,就要多纳税,既而政府把物业税收用于再分配或转移支付,提高福利标准,扩大各项福利覆盖范围,增进人民的幸福感,有利于和谐社会的创建。

三、关于征收物业税的建议

不少群众误认为征收物业税是对所有拥有住房的人征收。其实不然,它只对城镇居民超面积住房的人征收,就象发工资的时候征收个人所得税一样,它有个起征点。有的国家也把物业税叫富人税,因为在征收物业税时,给低收入家庭一定的免税额。物业税不对农民朋友征收,一是农民的宅基地属于集体,不象城镇,属于国家;再有就是农民的收入远远低于城镇居民,不能再给农民增加负担;第三就是农民享有的退休费、医疗保险等国家福利少得可怜,不能对几乎不享有国家福利的人征税。

作者根据国外物业税的征收情况,结合中国的国情,建议征收物业税的指导原则是:起征点高些,税率高些,涉税面小些,操作简便些。提出这一指导原则的目的是对城镇居民基本住房尽量不征或少征,但对超面积住房实行高税率,以弥补起征点高造成的税源损失,使政府有可靠的财政收入用于公品和福利支出。

征收物业税应主要考虑以下五个因素:

1.起征点。就是从人均住房面积多大开始征收。作者建议,为了减轻正常住房者负担,起征点可以高些,建议以当地城镇人均住房面积作为起征点,对单身户给予15平米的补贴,因为单身户是独自使用卫生间、厨房。

2.家庭收入。征收物业税一定要考虑家庭收入,对家庭人均收入低于当地平均收入且只有一套住房者,在起征点的基础上再给予每人15平米的免税面积。拥有两套以上房屋者,不得享受此免税。

说到家庭收入,我们现在对个人所得税的征收存在严重错误。中国征收个人所得税是按个人工资纳税,而不是按家庭收入纳税,这是个极大的错误。国外市场经济国家一般都按家庭收入纳税。假如有个人的工资是6000/月,但他全家4口人只有他自己有工作,实际人均收入1500/月。如果另一个人的工资是3000/月,他家就2口人,那一口也有工作,工资也是3000/月,那这个家庭的人均收入是3000/月。这两个家庭如果纳税的话,当然是后者多纳税。但我国目前的税法是前者要多纳税,这显然是不公正的,个人所得税一定要考虑养家糊口的因素。作者建议税务总局尽快调整个人所得税征收对象,将按人头交纳改为按户头交纳,也就是全家的人均收入,因为这是国际惯例,应该接轨。

3.家庭户的确认。物业税征收条例必须明确,夫妻和未满18岁的孩子必须在一个家庭户,防止拆分家庭的避税行为。

4.税率。为了操作简便,建议按照单一税率征收,月税率为0.5%,也就是说如果第2套房产价值100万,每月纳税额为5000元。

5. 防止征收物业税过程中的腐败。一定要防止在征收物业税过程中的腐败发生,有关部门联合作业,认真摸清房产情况,公开征税信息,建立专门物业税征收信息网站,供人民查阅监督,对隐瞒住房者,一经查实,立即将隐报房产没收充公。

四、不动产税应三税合征

物业税是不动产税(real property tax)中的一种,不动产税属于从价税(ad valorem tax),它包括三个税种:交易税,物业税和遗产赠予税。交易税早已征收,建议税务总局这次把遗产赠予税也考虑进去,一次性开发三税共计共管软件。

下面是法国对房产继承或赠予的税收情况,共参考。

法国房产继承或赠予都要交纳房产转让税,亲缘关系不同,征税范围的数额不同,其税率也不同。夫妻之间房产无偿转让的征税率为5-40%;直系代与代之间房产无偿转让的征税率为5-40%,兄弟姐妹之间房产无偿转让的征税率为35-50%;第四代之间房产无偿转让的征税率为55%;四代以外或非亲缘关系房产无偿转让的征税率为60%。

此外,为了防止人们逃税而表面廉价转让、暗地弥补差价的行为,法国还有个优先购买权的法律,如果政府认为房产转让者故意压低房价,则政府可优先购买此住房,从而让房屋转让者偷鸡不成蚀把米,蒙受廉价转让所造成的损失。(作者博客:飞翔的铁塔 http://blog.sina.com.cn/zhirong)转载本文媒体:新华网首页 中国广播网首页时评 金融界 凤凰网 中国雅虎 《光明日报》2010/1/9第2版

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