注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

刘植荣的博客

只有知道真相,才能判断价值。

 
 
 

日志

 
 

揭露:“高地价导致高房价”是个伪命题  

2009-12-08 14:14:00|  分类: 关注社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

作者:刘植荣 LIU Zhirong 揭露:“高地价导致高房价”是个伪命题 - 刘植荣 - 刘植荣的博客支持

本文发《光明网》首页头条】有人说“中国没有经济学家”,我越来越赞成这一观点,因为中国的一些经济学“专家”“教授”根本就不懂经济学,或只了解经济学的一般规律而不懂得其特殊规律。下面,我就驳斥一些所谓的经济学家和教授提出的“高地价导致高房价”这一伪命题!

“高地价导致高房价”这个欺骗性的伪命题是根据房价的构成炮制出来的。无庸置疑,土地成本、建造成本(含融资成本分摊)、管理成本、预期利润、应交税费是房价的主要构成要素。

在市场经济中,房价的构成不是凭空想象的,而是由市场决定的。既然本文讨论的是地价与房价的关系,那我们仅讨论土地与房子的市场关联问题。

首先我们要明白,土地在中国不能称为“商品”,因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”,“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”所以,我们说地价指的是土地使用权的转让价格,或者叫“土地租金”(用于居民住房开发的土地租期不超过70年)。土地是自然形成的“特殊物品”,它无须投入劳动来“生产”,因此,在中国,土地不存在供给价格,只存在单一的需求价格,这种需求价格完全由其稀缺性决定。这不像其他普通商品,价格由供需双方决定。如电视机,当需求增加时,价格也增加,生产电视机的企业利润也随之增加。高利润吸引更多的人从事电视机生产,生产大于需求了,价格又开始下降。当下降到一定程度,生产电视机的企业无利可图时,就会导致一些电视机企业倒闭或改行。这样,电视机的供给就减少了,价格就又回升。这就是价格配置资源的基本原理。

价格配置资源的基本原理并不是对所有商品在任何时候都有效。如对生活必须品,价格高低都要消费。例如,不能说食品价格高了,人们就不消费,不吃饭。如在三年自然灾害时期,食品价格奇贵,但仍供不应求,家母曾坐闷罐车到天津军粮城用自己陪嫁的几身新衣服换了一袋子山芋干。在经济学上把这类商品叫“吉芬商品”。

房子也是这样,它是一种生活必须品,不管价格高低,人们都要有个栖息的地方,都要购买。所以,不能凭房产市场高房价仍有需求认定“高房价的合理性”。中国房价的现状是:一个人要买套房子需要74年的收入,而联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为收入的3—6年。高房价像“黑洞”一样,吞噬了百姓一两代人的所有劳动所得。中国房地产研究会副会长顾云昌在接受记者采访时说,2009年全国商品房销售总额在5.7万亿到6万亿元。商务部市场运行调节司司长王炳南预计2009年全国社会消费品总额为12万亿元左右。从以上两个官方数据看,全国人民在2009年购买各种商品支出中,一半的钱都花在房子上,这还不包括房子的装修费用,因为统计的是商品房过户时的费用。中国人把一大半的钱都砸在房子上,这种畸形消费会破坏社会经济中资源配备的合理性,导致教育、卫生、文化、食品、旅游等行业的市场萎缩或“营养不良”,限制了其他行业的发展。

“市场恐慌”是市场经济中的另一种特殊现象,“买涨不买落”就是一例。往往商品的价格越涨,卖得越火,因为人们担心一直涨下去,就提前购买商品储备起来;商品价格下跌时,人们就观望,希望等价格再降些时购买,这就是“滞后消费”。

目前中国的房产市场就是这样,它不能用经济学的一般规律去认识。一些被利益集团豢养的所谓“专家”“教授”不断在媒体忽悠“房子价格必涨”“高房价就是高效率”,用经济学上的几个名词或公式,或什么模型,来蒙骗老百姓,扰乱社会主义市场经济秩序,造成人们的恐慌心理,有钱没钱都买房,储备了不少房产,造社会资源的极大浪费。由于房价不断攀升,也吸引了大量的投机商炒房,推波助澜,使房价飙升更快。

在了解了市场经济存在的以上特殊规律的基础上,我们就可以探讨目前中国的地价了。根据国土资源部发布的针对全国620个房地产项目的地价比重调查数据,全国地价占房价平均比重为百分之23.2%,也就是说,地价在房价里的比重只占五分之一多一点。

我们再看土地是怎么取得的。土地是通过政府“拍卖”取得的,“地王”都是通过竞拍产生的,也就是说,土地的价格是通过市场竞争确定的。

土地不是政府定价,而是市场定价。地价是由市场决定的,竞拍者出高价获得土地,这是由市场的供需关系决定的。房地产开发商之所以要出高价获得土地,是因为拿到土地后,可以建房子出售,获得高额利润。房地产开发商不是傻瓜,他在出价前要计算房子的成本,与房产的市价进行对比,只有有利可图,他才会出那样高的价格。如果地价过高,导致房价过高,盖好房子卖不出去,那他也不会出那样的高价。赔本的买卖谁也不做。

从以上分析看,地价是由需求决定的,也就是由房地产开发市场决定的。因为房价高,房地产企业的暴利,使房地产开发商敢出高价购地。所以说,房价高不是地价高的结果,而是地价高的原因。由此可见,一些“专家”“教授”把房价与地价的因果关系给颠倒了。

国土资源部2009年10月27 日发布《2009年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示,今年第三季度,全国居住用地土地价格环比第二季度上涨2.27%,大大低于同期新房价格涨幅。实际统计数据也证实,导致房价上涨的主要因素并非是地价上涨。

所以说,地价是由房地产行业的暴利拉起来的,因为存在暴利,吸引了更多的人从事房地产开发,使土地需大于求,导致对土地的竞价攀升。正如马克思所说:“一有适当的利润,资本就胆大起来。有20%的利润,它就蠢蠢欲动;有50%的利润,它就铤而走险;有100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”

在构成房价的要素中,土地成本、建造成本、管理成本和预期利润是由市场决定,但应交税费则由政府决定,因此,要控制房价,政府应该在应交税费上有所作为,这也是美国政府在房地产行业的利润超过10%时就出手抑制的原因。因为不抑制,就会导致房地产业的畸形发展,就会破坏市场经济秩序,最终导致经济危机,给社会带来严重危害。

政府抑制房价的最有效的手段就是征收物业税(房产税)。物业税不是对所有人征收,只对第二套及以上的住房或超面积住房(如人均50平米以上部分)征收,不会给普通百姓带来丝毫的影响,如果说有影响的话,那就是通过对炒房投机者征收物业税,进行社会财富的再分配或房价降低最终使百姓受益。如果按累进税率(如房价的1.7%—10%)对第二套及以上的住房或超面积住房征收物业税,相信,房价一夜之间就会降下来,因为囤积住房要交纳高额物业税,投机者必须赶快让房屋出手,这样,房产市场上的房屋供应就充足了,房价必然下降。

关于物业税(房产税)与房价的论述,见作者2005年9月28日的《让“看得见的手”平抑房价》一文,2006年7月4日的《房产税:平抑制房价的杀手锏》一文,2009年5月26日的《物业税,百姓安居的保护神》一文。

世界上不管是发达的资本主义国家,还是发展中国家,几乎都把物业税(房产税)作为主要税源和抑制房价上涨的政府调控手段。在美国,以房地产税占主导的财产税收入占联邦税收的10%,占地方税收的75%。在世界上最贫困的肯尼亚,上述两项指标也分别达到了1.52%和68.56%。可见,物业税有平抑房价和通过税收实现社会财富再分配的功能。

我们搞市场经济,但市场经济中的政府不是吃闲饭的。政府在市场经济中的三大职能就是:提高效率,增进平等,促进稳定与增长。利用物业税调控房产市场是政府所采取的主要手段。政府迟迟不征物业税,这里面必有“难言之隐”:不少官员有两套以上的住房,住一套,出租一套,或炒几套,他们怎么会制定让自己利益受损的法规呢?

征物业税,官员和投机商的利益受损;不征物业税,人民和国家的利益受损。这场博弈可以证明政府的性质。(作者博客:飞翔的铁塔 http://blog.sina.com.cn/zhirong《光明网》首页头条转载本文

揭露:“高地价导致高房价”是个伪命题 - 刘植荣 - 刘植荣的博客


    继续关注:论高房价的十大罪状
              迪拜危机证明:高房价将使经济崩溃
              物业税,百姓安居的保护神
              为什么美国5万美元别墅随处可见(图)
              比照巴黎,北京合理房价是2134元/平米               
              法国最低收入者6年工资可买四居室
              大法官呼吁“花钱买刑”令人发指 
              与大法官论辩贪污贿赂罪起刑点
              法国公务员工资仅高出最低工资一倍!
              从白宫的工资单说开去
              高薪养廉还是养贪? 
              “免费义务教育”的提出凸显官员是“文盲”+“法盲” 
              美国历届总统竞选辩论精选/含盘
              美国总统家书精选50封  
              世界最动人情书精选50封  
              美国总统情书精选50封  
              美国20世纪经典演讲100篇/政治卷  
              美国20世纪经典演讲100篇/社会卷

  评论这张
 
阅读(97)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017